7 Pravila, ki sem jih izvedel po prodaji nepremičnin

Naslednja je stvarna zgodba, ki jo je poslal kolega bloger.

Ustvarjanje dolgoročnega bogastva pri vlaganju v nepremičnine pomeni razumevanje pravil in ne kršitev.

Do takrat sem imel 24 let. Bil sem v sanjah o bogastvu nepremičnin in vožnji Porsche Boxster. Najemal sem skoraj šest cifer letno od najemnin in polnega delovnega časa.

Dve leti kasneje sem bil zlomil.

Zato se lahko povezujem z Jeffovo zgodbo o lekcijah, s katerimi se je naučil vlagati v nepremičnine. Hitro se je naučil, da so nekatera nepremičninska bogastva preveč dobra, da bi bila resnična.

Še vedno verjamem v moč nepremičnine kot dolgoročnega generatorja bogastva.

Nisem čisto zgradil svojega nepremičninskega imperija nazaj v svojo nekdanjo slavo, vendar sem ustvaril skladen vir denarnega toka, ki bo sčasoma rasel.

Če ste kdaj sanjali o začetku naložb v nepremičnine, sanjali o milijonih v premoženju, se morate izogibati prevaram in mitom, ki so jih prodali prodajni posredniki.

Morate razumeti sedem pravil nepremičnin, ki bodo ustvarili dolgoročno bogastvo.

Kako sem začel z nepremičninami

Začel sem kot komercialni nepremičninski agent v mojem tretjem letniku.

Vedno so jih razvijali zgodbe o nepremičnini, ki so jih razvili razvijalci, kot so Sam Zell in Donald Trump. Všeč mi je bila ideja, da vzamem košček surovega zemljišča ali stavbe in jo pretvorim v blagajno.

Prodaja nepremičnin je bila le začetek. Hotel sem biti razvijalec, investitor, lastnik.

Tržišče komercialnih nepremičnin se je leta 2002 še poslabšalo, vendar je stanovanjski trg rasel. Videl sem obljubo o hitrem spoštovanju in lahkem denarju s financiranjem in se odločil, da bo stikalo.

Z enim družinskim hišam sem začel kupovati 10% navzdol na denar, ki sem jo rešil med službovanjem v Marine Corpsu in ko sem dobil prvo službo za korporativne finance. Osredotočil sem se ... "poceni soseske"Kjer sem lahko kupil prodano zemljišče za polovico cene, ki bi jo moral plačati v lepšem delu mesta.

Sem mislil, da bi lahko še vedno dobil dostojne najemnine na hišah, ki stanejo deset ali dvajset grand manj, zato bi bili donosi večji.

To bi na koncu postalo moje prva napaka.

Ampak sem bil lačen, zato sem razstrelil svoj rit, ki je popravljal lastnosti, refinanciral sem, da bi izplačal večjo vrednost in denar dal v drugo lastnino.

Hočem biti bogat.

Moj nepremičninski imperij začne s krčmi

V treh letih sem zgradil do šest nepremičnin in svoj dom. Na eni točki sem ocenil svoje premoženje na nekaj več kot pol milijona dolarjev, približno petino pa v kapitalu.

Morda nisem bil bogat z nekaterimi opredelitvami, vendar to ni bilo slabo za 24-letno šolo iz šole.

Potem se je vse začelo razpadati.

Mojih šestih najemnih nepremičnin je ustvarjal skladen denarni tok, vendar samo zato, ker sem sam delal večino dela. Bil sem lasten električar, slikar in lastnik. Dobiš idejo.

Trg Des Moines je precej majhen, zato je težko najti upravitelja premoženja za ravnanje z enomesečnimi lastnostmi.

Našel sem nekaj podjetij, vendar so vsi hoteli zaračunati navzgor 15% na bruto prihodke od najemnin. To bi pomenilo izplačilo skoraj vseh denarnih tokov iz nepremičnin, saj so hipotekarna plačila večino najemnin.

Upravljanje premoženja je bilo zunaj, zato sem se zaljubljen v to, skupaj z žongliranjem polnega delovnega časa in nočnih ur za mojo diplomo.

Slaba stran za cenejše lastnosti na drugi strani sledi so bili stalni stanodajalci, pritožbe mestnih inšpektorjev, ko so bile zlorabljene lastnine, in manjkajoče delo izsiljuje najemnika na sodišču.

Začel sem zanemarjati moje lastnosti.

Kot investitor na delniškem trgu na trgu medvedov sem se celo izognil razmišljanju o svojih hišah. Ko se je najemnik selil ali izselil, se lahko nepremičnina praznuje mesec dni pred tem, da sem preživel teden, potreben za preoblikovanje in ga vrnil na trg.

Prazne hiše so pomenile, da sem plačal iz žepa za kritje hipotekarnih plačil in ne bi mogel trajati.

Začel sem pogrešati plačila posojil in uničil moj kreditni rezultat. To ni pomenilo več refinanciranja in nič več denarja od banke.

Izčrpan in popolnoma razočaran, sem začel prodajati lastnosti za vse, kar sem lahko dobil.

Bilo je leto 2006 in trg se je začel izpuščati iz nepremičninskega balona, ​​zato je včasih to pomenilo prodajo hiše samo za izplačilo hipoteke.

Miti, ki vlagajo v nepremičnine, sem se naučil težke poti

Še vedno imam nekaj najemnih nepremičnin in verjamem v dolgoročno vrednost naložb v nepremičnine. Na žalost obstaja veliko mitov tam zunaj, preveč 3 a.m. infomercials, ki prodajajo vroče strategije za hitrejše bogastvo.

Prvič, nepremičnina je ni bogata-hitra naložba.

Resnične zgodbe o bogastvu nepremičnin so ustvarjene že več desetletij, celo generacij. Oče Donalda Trumpa je bil že uspešen nepremičninski razvijalec, Sam Zell pa že od začetka šestdesetih let upravlja z nepremičninami.

Povprečna letna donosnost lastniškega kapitala za komercialne nepremičnine je po podatkih Nacionalnega združenja investicijskih skladov za nepremičnine (NAREIT) na podlagi podatkov zadnjih 40 let 12,6%.

To je a trdna vrnitev, vendar ne nekaj, kar vas bo naredilo milijonar čez noč.

Edini ljudje, ki hitro postajajo bogati pri vlaganju v nepremičnine, so tisti, ki prodajajo strategije za nič hudega slutečih vlagateljev.

Drugi mit o naložbah v nepremičnine je, da gre za blagajno, samo zvonite in opazujte denarni tok.

Pravzaprav je večina vašega donosa v davčnih ugodnostih in dolgoročni apreciaciji nepremičnin. Če uporabljate svoje nepremičnine z dolgom, potem večino vaših najemnin zamrznejo hipotekarna plačila in upravljanje premoženja.

Morda je največji mit, čeprav je ta nepremičnina vir pasivnega dohodka.

Morda boste lahko najeti upravitelja nepremičnin in svoje lastnosti spremenili v pasivni dohodek, vendar to ni več pomembno za veliko posameznih vlagateljev. V prvih letih rasti vašega nepremičninskega imperija ni dovolj denarja, da bi si zagotovili strokovno vodenje.

7 Pravila za vlaganje v nepremičnine (na pravi način)

Nekaj ​​naložb je ustvarilo toliko družinskega premoženja kot nepremičnine, vendar je zlahka padati na mite in prevare. Pridobivanje denarja z najemnimi nepremičninami, mislim ustvariti resnično premoženje, ki bo dolgoročno bogato pomeni izogibanje temi miti.

Pravilo o nepremičninah # 1 - Prva stvar, ki jo morate storiti, je, da se naučite, kako najti pošteno vrednost nepremičnine, preden ga kupite. Vsaka naložba je lahko dobra rešitev za pravo ceno, vendar ni vedno lahko najti te cene za nepremičnine.

• Najdi vsaj pet podobnih hiš, ki so se v zadnjem letu prodajale v isti soseski. To lahko ponavadi najdete preko urada za ocenjevanje občine ali preko spletnih mest, kot je Zillow.
• Razdelite prodajne cene prodanih hiš po kvadratnih čevljih in nato povprečno število.
• To povprečno ceno na kvadratni čevelj pomnožite z življenjsko dobo nepremičnine, ki jo želite kupiti, za oceno poštene vrednosti, koliko je vredno.

Pravilo o nepremičninah # 2 - Ocenite, koliko bo upravljanje nepremičnine stalo do vseh podrobnosti.

To pomeni povprečenje tržnih najemnin na območju, ki se odbijejo za prosto delovno mesto in upravljanje premoženja. Dokler ne dobite dobro predstavo o drugih stroških, kot so komunalne storitve in vzdrževanje, bodite konzervativni s svojimi ocenami.

• Pripravite tri ocene svojega denarnega toka za vsako nepremičnino. Ena ocena naj bi izračunala vse stroške v najslabšem primeru, kar je najvišja verjetnost, da bi lahko bila v določenem letu.
• Bodite realistični glede časa, ko ste sposobni upravljati lastne lastnosti. Razmislite o gradnji vsaj s krajšim delovnim časom pomoči pri vzdrževanju ali upravljanju.

Pravilo o nepremičninah # 3 - Kupite samo kakovostne lastnosti, v katerih bi bili udobno živeti. Dobili boste boljše najemnike in imeli boste nižje proste delovne prostore. Nikoli ne veste, če stvari ne gredo po načrtih, bi lahko na koncu živeli v enem od vaših najemnin.

Pravilo o nepremičninah št. 4 - 3-letni informativni portal vam bo povedal, da je skrivnost nepremičninskega bogastva čimveč dolga in čim hitreje kupiti toliko hiš.

Ta strategija omogoča razburljivo PowerPoint predstavitve, vendar le vodi do izgorelosti in stečaja.

Pravilo o nepremičninah # 5 - Bodite počasi, kupite nekaj hiš v prvem letu in se počutite, koliko je potrebno za upravljanje nepremičnin. Gradili boste dolgoročno poslovanje in se izogibali pridobivanju nad glavo.

Pravilo o nepremičninah # 6 - razmislite o vključitvi ali začetku ustanovitve nepremičninskega kluba skupaj z drugimi lastniki nepremičnin. To mi je pomagalo pri obnovi novega cesarstva.

• Poiščite druge nepremičninske vlagatelje prek nepremičninskih posrednikov, izvajalcev in na spletu.
• Poskusite najti ljudi s spretnostmi v različnih vidikih nepremičnin od agentov do izvajalcev, odvetnikov in lastnikov. Izmenjati svoje spretnosti skupaj pomeni, da vsakdo ne mora biti strokovnjak v vsem.
• Obstajajo različni načini za oblikovanje skupine iz formalnih združenj, kjer združite svoj denar za naložbe v neformalne skupine, kjer preprosto zamenjate zamisli in se medsebojno pomagajte s storitvami.

Pravilo o nepremičninah # 7 - Končno, čim bolj diverzificirajte vaše nepremičninske naložbe.

Stroški posameznega premoženja pomenijo, da so posamezni investitorji obtičali eno lastno vrsto nepremičnin na enem trgu. To pomeni vso tveganje upada v nepremičnini ali na lokalnem trgu.

• Nakup različnih tipov nepremičnin, vključno stanovanjskih, pisarniških, skladiščnih, prostočasnih in skladiščnih.
• Nakup na različnih trgih po ZDA, če je to mogoče.
• Eden od načinov za diverzifikacijo vašega neposrednega portfelja nepremičnin je z lastnimi nepremičninami ali nepremičninami, ki vam omogočajo nakup lastniškega položaja z nekaj tisoč in ne več deset tisoč.

Kot vsaka naložba vam lahko nepremičnina postane bogata, če se znate izogniti največjim pasti.

Biti dolgoročni vlagatelj v premoženje je razumevanje pravil, ki vam bodo preprečili, da izgubite svoj denar, kot sem jaz. Ne pustite, da vam zgodba ne sledi vašim sanjam o nepremičninah. Še vedno vlagam v najemne nepremičnine in nekega dne bom spet bogat.

Joseph Hogue je delal kot analitik kapitala in ekonomist, preden se zavedaš bogastva ni nadomestilo za srečo. Zdaj vodi pet spletnih strani v osebni financi in nišo za množično financiranje, naredi več denarja, kot je kdaj imel na delovnem mestu od 9 do 5, in ljubi graditi svoje delo od doma.