Nepremičnina

Kako začeti s Hacking House zgraditi premoženje premoženja

Kako začeti s Hacking House zgraditi premoženje premoženja

V povprečju Američani, ki gradijo kakršno koli bogastvo, to storijo tako, da imajo lasten dom. Dolgoročno je lastništvo doma običajno boljše od najema za življenje. Vendar, če ste pripravljeni, da "hack hack," lastnica doma lahko katapult vaše neto vrednosti takoj.

Na splošno je house hacking umetnost, da imajo najemniki plačilo za vaše primarno prebivališče. To lahko storite z najemom rezervne sobe na Airbnb, tako da živite v enem delu večstanovanjske nepremičnine ali živite s sostanovalci.

Na primer, moj najboljši prijatelj je kupil 4-sobno hišo, ko je začel na kolidžu na državni univerzi v Arizoni. Živel je v glavni spalnici in izposodil tri druge prostore. Ta dogovor je pokril vse svoje stroške - zato ni samo gradil bogastvo, temveč živel brezplačno!

Z izbiro nekonvencionalne primarne hiše (ali nekonvencionalne življenjske situacije), si lahko sedaj privoščite izjemno nizke življenjske stroške in ogromne izdatke za denarni tok v prihodnosti.

Thinking house hacking bi lahko bil pravi za vas? Evo, kako začnete.

Hitra navigacija Naložbe se vrnejo s primarnimi plačili za domača plačilaMislite svojo hišo kot investicijsko hišo Kdorkoli hack-hack? Hacking Math1% RuleCap RateCash Flow (dejanska in imputirana) končna razmišljanja

Naložbe se vrnejo s primarnimi plačili doma

Mnogi mladi ljudje se odvrnejo od naložb v nepremičnine, ker potrebujete odplačilo od 20 do 25%, da dobite posojilo od banke. Vendar, ko ste hacking na domu, se lahko znebite s plačilom.

Rocky od Tampa, Florida in avtor finančnega blog 30-0, je uporabil posojilo VA za nakup svojega prvega "house hack". VA posojilo je posojilo za veterane in aktivno vojsko, ki omogoča posojilojemalcem, da 0% navzdol na primarni dom.

Ko je Rocky šel skozi postopek, je plačal nekaj stroškov na poti, toda ko je kupil svojo hišo, je prodajalec povrnil stroške. "Na to zamenjavo sem dejansko končal 300 dolarjev, zato se je dobro razvilo."

Po nakupu hiše se je Rocky preselil s prijatelji, ki so mu plačali najemnino. Medtem ko je imel z njim dva prijatelja, je Rocky plačal samo 80 $ na mesec proti svoji hipoteki in tretjini pripomočkov.

Če razmišljate o hackingu hiš, so najboljši posli VA in USDA posojila, če ste upravičeni do njih. Ta posojila imajo visoke vnaprejšnje pristojbine, vendar zahtevajo 0% plačilo.

Posojilojemalci lahko prav tako želijo pretehtati 5-odstotno konvencionalno hipoteko. Čeprav boste plačali PMI, dokler ne dosežete 20-odstotnega lastniškega kapitala, je to še vedno posojilo z nižjo ceno. FHA posojila imajo visoke vnaprejšnje pristojbine za financiranje in tekoče letne pristojbine. Dovoljujejo nižja plačila kot 3,5%, vendar morda ne bodo vredna stroškov.

Če ste resni glede nakupa svoje prve nepremičnine, lahko primerjate hipotekarne obrestne mere in možnosti posojila pri LendingTree.

Pomislite na svojo hišo kot naložbo

Čeprav je za primarno hišo precej enostavno financirati, pa vsaka hiša ni enako "hrabra." Ruby Escalona in Peter Prokaj iz Jacksonvillea, Florida in bloggers na Potovanje, ki ga ljubimo, kupil tri spalnice, dve kopalnici.

Ker so dejansko živeli z drugo sostanovalko v dvosobnem stanovanju, so menili, da je mestna hiša dovolj velika za najem. Vendar pa so se odločili, da bodo gostje Airbnb delali bolje kot imeti sostanovalca s polnim delovnim časom. Escalona pojasnjuje: "Presenetljivo je zelo enostavno napolniti našo hišo z gosti. Eden od razlogov, zakaj smo uspešni, je lokacija. To je v prihodnosti. Vsi se želijo premakniti sem. Ljudje se začenjajo tukaj. "

Z nakupom večje hiše v bolj zaželeni soseski so Escalona in Prokaj imeli veliko uspeha, ki so jim vdrli hišo. Prihodki gostov Airbnb v povprečju pokrivajo od 85 do 90% svoje hipoteke in stroškov, poleg tega pa odbijejo določene stroške od svojih davkov.

Ko je kupil svojo hišo, je imel Rocky podoben način vlaganja. Kupil je hišo s štirimi spalnicami, za katere je vedel, da lahko prenesejo pravilo "1%", kjer je bruto najemnina najmanj 1% vrednosti hiše. Kupil je tudi hišo, saj je vedel, da bo delil s sostanovalci. Razmislil je o postavitvi skupnih prostorov, kako trdna sta bili spalnici in drugi dejavniki, da bi se prepričali, da je to mesto, kjer se je počutil udobno življenje.

Če se odločite za nakup večdružinske hiše, morate biti prepričani, da lahko hiša izpolnjuje potrebe denarnega toka, če se odločite zapustiti nepremičnino (za novo zaposlitev ali zato, ker želite drugo hišo).

Čeprav s sostanovalci, da bi zmanjšali življenjske stroške, je veliko smisla, ne želite, da bi se obtičali v nepremičnini, ki je denarni tok negativen.

Ali lahko kdo hack hack?

Rocky pojasnjuje, da za veliko ljudi ideja o hakiranju v hiši ni finančno nemogoča; socialno nemogoče. "Morate biti pripravljeni na nekaj stranskih oči," pojasnjuje, "mislim, da imam 32 let in živim s sostanovalko, vendar plačujem tako malo, da bi živel v hiši, zato pomaga pri moje finančne cilje. "

Prokaj pojasnjuje, da je za Escalone in samega sebe resnična skrivnost za uspešen taksist ljudje zaupanja in fleksibilnost. Svetuje: »Pomisli na to kot dobro finančno orodje.Lahko vam pomaga prihraniti veliko denarja na hipoteko, ki jo lahko preživite nekje drugje. "

Starši običajno ugovarjajo, da dviganje otrok onemogoča hakiranje v hiši. Naša pisateljica Hannah je imela izkušnje iz prve roke, kar dokazuje, da to ni tako. Kupila je trenutno hišo, ko je imela otroka. Posebno je kupila hišo na delni ravni s spalnico in kopalnico v kleti, da bi jo lahko izposodila, če bi našla pravo osebo.

Po tem, ko je živela na njenem mestu le en teden, ji je prišla prijateljica, ki je zaprosila za najem svoje kleti. Bilo je odlično prileganje. Tam živi z njo zdaj dva otroka, in njegova najemnina pokriva večino njenih stroškov nastanitve.

Če vam to zveni zanimivo, si oglejte kako začeti naštevati svojo hišo na Airbnb.

House Hacking Math

Če boš prišel v hakiranje v hišo kot strategijo za gradnjo bogastva, potem je pomembno, da denar deluje v vašo korist. Zlasti morate prihraniti denar, medtem ko živite v premoženju in imate možnost, da ga spremenite v plačljivo najemnino, ko se odločite za premikanje. Ne želite računati na povečanje lastniškega kapitala (zlasti v večstanovanjskih lastnostih).

V nadaljevanju so trije izračuni, ki jih morate storiti, preden kupite hišo za kramp.

1% Pravilo

Pravilo 1% navaja, da mora lastnina za najem znašati 1% vrednosti premoženja vsak mesec. Če je nepremičnina vredna 100.000 USD, mora imeti najemnino v višini najmanj 1000 USD na mesec. Lastnina v vrednosti 400.000 dolarjev bi morala imeti najemnino v višini najmanj 4000 ameriških dolarjev mesečno.

Ker nameravate živeti v tej nepremičnini, premoženju ni treba doseči pravila 1%, pri čemer živite v njem. Namesto tega bi morali oceniti premoženje, kot da bi najemali celotno premoženje tretji osebi.

Glede na to, kje živite, se lahko zdi nemogoče doseči 1-odstotno pravilo. Takrat je smiselno začeti iskati večnamenske lastnine. Večnamenske lastnosti pogosto omogočajo doseganje višjih prihodkov od najemnin glede na vrednost nepremičnine.

Če nameravate najeti nepremičnino na Airbnb, naredite konzervativno oceno o zasedenosti in najemni stopnji. Niste prepričani, da boste imeli obiskovalce 30 dni na mesec vse plačilo polne cene.

Cap Rate

Če najdete mesto, ki preide pravilo 1%, je čas, da ugotovite, ali vaša nepremičnina ima pozitiven čisti poslovni prihodek. Ta številka prikazuje, koliko denarja lahko pričakujete, ko boste plačali hipoteko.

Imputirani čisti poslovni prihodki

To je izračun pripisanega čistega poslovnega prihodka:

Pričakovani prihodki od najemnin * (recimo 1.000 $ na mesec) = 12.000 $ letno.
Stopnja prostih delovnih mest (recimo 10%) = - 1.200 dolarjev na leto.
Davki na nepremičnine = - 1.200 dolarjev na leto.
Zavarovanje premoženja = - 600 dolarjev na leto.
Skupna orodja (če obstajajo) = $ 0.
Drugi stroški (npr. HOA itd.) = - 2.400 $ na leto.
Skupaj = 6,600 dolarjev na leto.

* Uporabite pričakovani prihodek od najemnine, če niste živeli v nepremičnine.

Ta lastnina zasluži 6,600 dolarjev na leto, preden plačate glavnico in obresti za vaše posojilo. Če je zadevna lastnina vredna 100.000 USD, ima ta lastnina stopnjo pokritja 6,6% na leto. To pomeni, da boste lahko enkrat na leto zaslužili največ 6,6% (plus povečanje vrednosti hiše), ko ste izplačali hipoteko.

Ker živite v tej enoti, morate izračunati stopnjo pokritja, ki temelji na bivanju v premoženju. Uporabite enako enačbo, vendar namesto pričakovanega prihodka od najemnin, ki temelji na pošteni tržni vrednosti za najem, upoštevajte, kaj dejansko pričakujete zaračunati vašim najemnikom ali sostanovalci. Na primer, morda imate dve sostanovalci, ki zaračunavate 400 USD na mesec, vsak. V tem primeru bi vaš dohodek od najemnin znašal 800 dolarjev na mesec ali 9.600 dolarjev na leto.

Dejanski čisti poslovni prihodki

Pričakovani prihodki od najemnin * (recimo 800 USD na mesec) = 9.600 $ na leto.
Stopnja prostih delovnih mest (recimo 10%) = - 960 dolarjev na leto.
Davki na nepremičnine = - 1.200 dolarjev na leto.
Zavarovanje premoženja = - 600 dolarjev na leto.
Skupna orodja (če obstajajo) = $ 0.
Drugi stroški (npr. HOA itd.) = - 2.400 $ na leto.
Skupaj = 4.440 $ na leto.

* Glede na pričakovano najemnino od sostanovanj ali najemnikov, medtem ko ste hakiranje v hiši.

V tem primeru boste v času hakiranja v hiši dosegli 4,44-odstotno stopnjo pokritosti na 100.000 $ lastnine.

Stopnja omejitve, ki jo morate doseči, bo odvisna od vaših ciljev glede nepremičnine. Za hišne hekerje bi z dejansko najemnino iskal zgornjo mejo 3 do 4%. Z uporabo pripisane metrike boste verjetno želeli videti vsaj 5%, vendar boste morda želeli poiskati nekaj bližje od 7 do 8%, če ste agresivni investitor.

Denarni tok (dejansko in prisilno)

Če stopnja kapice deluje v vašo korist (kot v zgornjem primeru), je čas za resnično upoštevanje, če je to lastnost za vaš hack hack. Na splošno je naložba v najem nepremičnin o denarnem toku, ne pa o rasti lastniškega kapitala, zato se morate osredotočiti na zaslužek v mesecu mesecu in mesecu.

Priporočam izračun teh dveh načinov. Najprej izračunajte letni denarni tok glede na dejansko najemnino, ki jo pričakujete od sostanovanj ali najemnikov. Ta številka je lahko negativna, vendar vam bo dala dobro idejo, koliko boste dejansko plačali za stanovanja. Nato izračunajte dejanski denarni tok glede na najemnino, ki bi jo lahko prejeli, če niste živeli v nepremičnini.

Dejanski denarni tok

Dejanski čisti poslovni prihodki (iz prejšnjega oddelka) (4.440 $) delijo z 12 = 370 USD na mesec.
Mesečno plačilo za hipotekarno posojilo (100.000 USD se financira s 3,92% za 30 let) = - 473 USD.
Skupaj = - 103 USD na mesec.

V tem primeru mora lastnik nepremičnine plačati 103 USD za stanovanjske stroške (plus njihov delež v storitvah).

Imputirani denarni tok

Seveda, ko se premaknete iz premoženja, potrebujete nepremičnino, da zaslužite denar za mesec in mesec ven. V tem primeru naredimo isti izračun, vendar uporabljamo pripisani poslovni prihodek (čisti poslovni prihodek, če niste živeli v nepremičnini).

Imetni čisti poslovni prihodki (iz prejšnjega oddelka) (6.600 USD), deljeni z 12 = 550 USD na mesec.
Mesečno plačilo za hipotekarno posojilo (100.000 USD se financira s 3,92% za 30 let) = - 473 USD.
Skupaj = 77 evrov na mesec.

Kakšen tip denarnega toka potrebujete?

Ker stopnja najema na vašem območju začne naraščati, se bo vaš denarni tok počasi dvignil z njimi (v večini primerov), zato vam za začetek ne potrebujejo veliko denarja. V idealnem svetu, ki ga želite pripisati denarni tok najmanj 100 dolarjev na premoženje, višji pa je boljši.

Ker nameravate "hack hišo" in več let živeti v nepremičnini, boste morda upravičeni sprejeti manjši mesečni denarni tok. Bodite previdni s tem. Precej enostavno je preceniti vaše čiste operativne stroške, zato lahko majhne zneske denarnega toka ogrozijo nepričakovani stroški, vključno s prostimi delovnimi mesti ali popravili.

Končne misli

Hakiranje v hiši je lahko fantastičen način za začetek izgradnje bogastva z nepremičninami na nekonvencionalen način. Vendar pa morate biti zadovoljni z dejstvom, da se ne boste držali "tradicionalnih" družbenih norm.

Če ste v redu z nekonvencionalnim življenjskim slogom, je to lahko odličen način za začetek gradnje premoženja zgodaj.

Objavi Svoj Komentar