Kako dodati nepremičnine v vaš portfelj naložb

To je objava gosta Brandona Turnerja iz BiggerPockets.com

Obstaja veliko načinov za upokojitev bogatih.

Zaloge, vzajemni skladi, gradbena podjetja in številna druga "investicijska vozila", ki jih lahko vzamete, da boste sprostili in premišljeno upokojili.

Vendar, medtem ko večina strokovnjakov razume, da prihranite dober del vaše plače in naložbe na borzo vam lahko pomagajo priti tja, mnogi ne razumejo, kako dodati nepremičnine v ta portfelj, ne da bi končali utrujen, zaseden najemodajalec z več težavami kot čas.

Zaradi tega želim deliti svoje misli z vami danes o tem, kako lahko dodajte nepremičninske naložbe v svoj portfelj da pospešite svoje prihranke, dodate v svojo neto vrednost in se upokojite z večjim naložbenim portfeljem.

Osnove investiranja v nepremičnine

Preden potopite preveč globoko v "specifičnost" naložb v nepremičnine, mi dovolite, da vam hitro predstavim, kako ljudje zaslužijo denar v nepremičninah.

V najbolj osnovnem smislu večina investitorjev kupi nepremičnine, ki iščejo dve stvari:

• Denarni tok - dodatni dohodek, ki ostane po plačilu vseh stroškov;
• Uveljavljanje - kapital, zgrajen kot dvig vrednosti nepremičnin in / ali posojilo se izplača.

Obstajajo očitno tudi drugi interesi, kot so davčne ugodnosti, ki iščejo možnosti za vlaganje v borzo, ali osebne potrebe (kot je skrb za starejšega starša), toda primarni, denarni tok in apreciacija sta gonilna sila za dobro naložbo v nepremičnine. Nekateri vlagatelji se večinoma osredotočajo na doseganje največjega denarnega toka, medtem ko drugi ciljajo predvsem na apreciacijo.

Medtem ko oba izraza nista vedno v nasprotju med seboj, boste na splošno ugotovili, da imajo lastnosti z več denarni tokovi nižjo možnost za oceno, saj se nahajajo na bolj "intenzivnih" lokacijah, ki se ne povečajo tako hitro.

Tako kot potencialni investitor, vrste naložb v nepremičnine, ki jih želite doseči, bodo v veliki meri odvisne od vaše strategije, osebnosti in časovnega okvira.

Osebno verjamem v nakup, ki temelji na denarnih tokovih, ampak nakup na področjih, kjer je apreciacija mogoče.

Ne želim imeti nepremičnine, kjer me skrbi, da bom ustrelil samo za vožnjo, vendar mi je pomembno, da vsak mesec pripravim stabilen donos na naložbe.

Navsezadnje je vrsta naložb, ki jo dobite, odvisna od vas - vendar vam močno priporočam (vsaj na začetku) načrt za denarni tok in cenite "zamrzovanje na torti". Na ta način zagotavljate donosno naložbo z minimalnim tveganjem.

Vrste naložb v nepremičnine:

Prepričan sem, da poznate nekoga, ki ima v lasti ali pa ste morda že lastnik enega samega družinskega najema. Super! Vendar pa ne zamenjujte ideje o lastništvu ene družinske hiše kot edinega igralca v nepremičninskem prostoru. Pravzaprav obstaja veliko različnih možnosti, ki jih lahko uporabite za naložbe v nepremičnine, z različnimi stopnjami zahtevnosti, tveganj, nagrad in časa.

In ne pozabite, skoraj vse možnosti tukaj lahko kupite kot običajno kotacijo, a kratka prodaja , ali a zaprtje.

Oglejmo si nekaj teh:

Enodružinske hiše

Kot je bilo omenjeno zgoraj, je to najpogostejša vrsta nepremičnin, s katerimi večina posameznikov pozna. Enoročne družinske hiše so lepo, ker so preproste (ish) za nakup, enostavno prodajo, enostavno financiranje in enostavno najem. Vedno obstaja potreba, da ljudje živijo nekje, zato lahko enodružinski domovi zagotavljajo varnost in dostojne priložnosti za spoštovanje.

Vendar pa enodružinske hiše prav tako ne zagotavljajo vedno največje donosnosti naložb (apreciacije v primerjavi z denarnim tokom), jih lahko zlahka uničijo slabi najemniki in z naraščajočo konkurenco na trgu nepremičnin je težko najti lastnosti, ki ustrezajo vaša merila.

Mala večstanovanjske lastnosti

Te lastnosti bi vključevale duplexes, triplexes ali 4-plexes in jih najdemo v skoraj vsaki skupnosti v Ameriki - čeprav veliko več v nekaterih soseskah v primerjavi z drugimi.

Te lastnosti imajo koristi od enostavnega nakupa, financiranja in prodaje kot lastnosti ene družine, vendar z manj konkurence (večina domačih kupcev ne išče te vrste) in "gospodarstvo obsega", ki prihaja z več kot eno enoto .

Te lastnosti so lahko bolj "upravljanje intenzivnejše" kot enodružinske hiše, vendar lahko, če so pravilno kupljene, zagotovijo dober denarni tok in stabilen donos naložbe.

Velike večnamenske lastnosti

To so veliki stanovanjski kompleksi, ki jih vidite, v razponu od 5 enot do sto. Te lastnine se financirajo s popolnoma drugačno bančno delitvijo (komercialno in ne stanovanjsko posojilo) in lahko zahtevajo visoka plačila, kratke roke in višje obrestne mere.

Te lastnosti običajno upravlja poklicni lastnik nepremičnine (ali upravitelj v živo, kot velja za moj lasten kompleks stanovanjske enote 24 stanovanj), s čimer zagotavljajo več "naložb v roke".

Komercialne naložbe

Poslovne nepremičnine so zaznamovale iz nakupovalnih centrov, trgovin, restavracij in še več. S podobnim financiranjem velikih večstanovanjskih nepremičnin je značilno, da je 20-40% običajnih zahtev za plačilo, in komercialni oddelek je s kom bi se želeli pogovoriti pri banki.

Poslovna lastnina koristi dolgoročnejšim najemom, vendar prosta delovna mesta se lahko pogosto gibljejo od meseca do leta.

Davčna zavezanca

Ko lastnik nepremičnine zavrne plačilo davkov, lahko občina občine položi zastavno pravico na nepremičnini, proda to zastavo investitorju, nato pa lahko vlagatelj prejema obresti na dolgovani denar. Ta sistem je resnično metoda "brez wcla" za naložbe v nepremičnine, vendar je učenje, kako najti pravo vrsto davčne zastavne pravice, umetnost sama po sebi.

Opombe

Druga metoda vlaganja, ne da bi bila "lastnik" - nepremičninska opomba nastane, ko posojilodajalec financira nepremičninsko posel in prejema obresti od tega posojila. Te opombe je mogoče narediti, kupiti ali prodati tako kot nepremičnine.

Ta vrsta naložb je lahko skoraj v celoti "pasivna", vendar lahko povzroči tveganje, da posojilojemalec ne odplača posojila, kar zahteva draga zaprtja.

Nakup in prodaja hipotekarnih bankovcev je zelo podoben vlaganju v kolektivno posojanje z družbo Kreditni klub in Prosper.

Učinek finančnega vzvoda pri vlaganju v nepremičnine

Za vzvod ali ne, da je vzvod, to je vprašanje.

Naložbe v nepremičnine ponujajo edinstveno prednost pred večino drugih vrst naložb - in to je moč finančnega vzvoda. Seveda, z zalogami, ki jih lahko kupite na robu in dodate nekaj vzvoda tam, vendar samo nepremičnine vam omogočajo, da kupite z vsaj 20% navzdol (10% z nekaterimi programi in 3,5%, če nameravate živeti v nepremičnini).

To pomeni, da ste sposobni prejeti 100% apreciacije, vendar morate plačati le 20% premoženja. Vendar tudi to pomeni, da imate možnost, da izgubite na 100% padca vrednosti, če cene padajo, v celoti izničite plačilo.

V skupini za osebne finance ostaja velika razprava o tem, ali je uporaba dolga kot finančnega vzvoda, kot je 20% znižanje in financiranje preostanka naložbene nepremičnine, dobra ideja ali ne. Zagovorniki uporabe "pametnega dolga" poglej matematiko in opozarjamo, da če si lahko sposodite, recimo 5% in naredimo 15% - prihajaš naprej. Poleg tega, z vzvodom vašega denarja in iskanjem neverjetne pogodbe, ki zagotavlja dober denarni tok, je donosnost naložbe lahko ogromna.

Vendar pa nasprotniki dolga in vzvoda gledajo na težavo dolga na večino potrošnikov in opozarjajo, da je, kot je dejal Dave Ramsey, "100% zaprtja prejšnjega leta se je zgodilo ljudem s hipoteko."

Izbira uporabe finančnega vzvoda ali neuporabe je strogo osebna in se lahko odločite med vami, vašo družino in vašim osebnim finančnim položajem. Ne glede na to, ali se odločite za uporabo dolga ali ne, vam priporočam, da se naučite vse o svoji nameravani investicijski poti, preden boste potonili kakršno koli denarno pomoč, tako da boste povečali svojo možnost za uspeh in dobiček.

Izdelava vašega načrta

Ko ste odkrili svojo posebno nišo za naložbe v nepremičnine in se odločili, kako načrtujete financiranje vašega posla, je naslednji korak, da naredite načrt. Kot ponavljam, ne vozite iz Kanade v Peru, če poznate le, da je jug - potrebujete načrt poti, načrt. Zemljevid vas vodi na pravo pot, stran od mrtvih koncev in vam pomaga, da preprosto vidite, kje je naslednja postaja.

Pri izbiri naložbe v nepremičnine je načrt, ki je enako pomemben. Odločiti se morate za določeno vrsto naložb v nepremičnine, ki jih želite nadaljevati (kot smo že omenili) in kako nameravate financirati to naložbo (tudi omenjeno zgoraj). Naslednje - pomembno je, da v svojem načrtu določite svoje finančne zahteve za to naložbo tudi.

Izračun, ki ga želim uporabiti pri preiskovanju potencialnih naložb v nepremičnine, je znan kot »pravilo 50%«. To pravilo določa, da bodo za vsako naložbo v nepremičnine stroški praviloma znašali približno 50% celotnega dohodka, ne vključuje plačila dolga. To pomeni, če bo 4-plex prinesel 2000 dolarjev mesečno v dohodek, lahko domnevate, da bo 1000 dolarjev na mesec izplačalo stroške, pri čemer boste dobili 1000 dolarjev, bodisi denarnega toka (če ne bi bilo hipoteke) ali plačilo hipoteke. Če je bilo vaše plačilo dolga 600 dolarjev na mesec, lahko razumno pričakujete 400 $ na mesec v denarni tok na tej točki.

Uporabite to pravilo (in se spomnite, to je samo pravilo, ne evangelijska resnica, zato se prepričajte, da vedno vodite natančne številke na kateri koli posebni lastnosti, ki jo analizirate), lahko ugotovite, kakšna je donosnost naložbe, in se odločite, ali premoženje je vredno slediti. V zgornjem primeru, če sem plačal 20.000 dolarjev za plačilo za to nepremičnino, ki je dobavljala 400 dolarjev na mesec v denarnem toku (4800 $ na leto), bi se ukvarjal z 24-odstotno donosnostjo naložbe iz te nepremičnine v višini 24% , brez prihodnjih dobičkov iz apreciacije.

Z določitvijo vaših finančnih kriterijev lahko hitro presečeš 90% ponudb nepremičnin, ki niso dobri posli, in se osredotočite le na tiste, ki vam bodo priskrbeli vrsto naložbenih donosov, ki jih iščete.

Samoupravljanje in upravljanje premoženja

Na koncu se boste morali odločiti, ali želite sami upravljati svoje premoženje.

Če iščete nakup ene družinske hiše naenkrat in imate veliko prostega časa, to ni preveč težko storiti. Če pa načrtujete nakup več nepremičnin in povečate svoj portfelj naložb - ali preprosto nimate veliko časa, se prepričajte, da nameravate dobro organizirati upravljanje premoženja in proračun v skladu s tem.

Upoštevajte, da je večina nepremičnin, ki sem jih kupila, bančni repozitorij, ki sem jih kupil, ko je lastnik izgubil premoženje v banki.To dokazuje, da ni vedno lahko biti lastnik in ga je težko priti v glavo. Razen če imate potrpežljivost pri ravnanju s težavnimi situacijami najemnikov in znanjem za pravilno ravnanje s temi situacijami - zelo priporočam pridobitev kvalificiranega upravitelja nepremičnin.

Če nameravate upravljati sami, se prepričajte, da pravilno pregledate svoje najemnike in ugotovite, da je bolje čakati na pravilnega najemnika, kot da bi postavili slabega najemnika, ki bo kasneje povzročil ogromne finančne težave. Če želite več informacij o pregledu najemnika, se prepričajte, da preverite drugo najdaljšo objavo, ki sem jo kdaj napisal, »Tenant Screening: The Ultimate Guide«.

Kje gremo od tu

Ne glede na to, kakšne investicije v nepremičnine nameravate vstopiti, vam zelo priporočam, da preučite vse, kar lahko, da ste dober investitor, preden spustite denar vanj. Naložbe v nepremičnine niso tako pasivne kot druga investicijska vozila, vendar lahko donosi večino drugih naložb izpustijo iz vode, ko so opravljeni pravilno in ko imate trdno načrt in vlagate v obveščevalne podatke. Denarni tok, ki ga prejmete od vaših nepremičnin, lahko hitro dodate na tisoče vašega varčevalnega računa, ne da bi morali delati z njim. To vam lahko pomaga hitreje upokojiti ali vsaj upokojiti z več prihodkom, več sredstev in več izkušenj.

Obstaja veliko knjig, poddaj, forumov, blogov, nepremičninskih klubov in drugih virov odličnega izobraževanja tam zunaj, večina pa je brezplačna. Informacije so bile demokratizirane, zato izkoristite velike vire na spletu. Vam ni treba postati strokovnjak, ampak ko izberete svojo specifično investicijsko pot za nepremičnine, se vsaj spoznajte s to specifično nišo. Vstopite, postavite vprašanja (na primer v razdelkih o komentarjih, ki so pod epsko objavo, kot je ta ... namig, ...) in spoznajte nekatere lokalne vlagatelje, ki vam lahko pomagajo priti od mesta, kjer ste zdaj, do mesta, kjer želite biti.

Tvoja upokojitev je tvoja, da bi naredila, kaj boš. Ne bojte se, da bi dodali novo vozilo v vaš portfelj, in upam, da sem navedel, da bi morala biti nepremičnina to vozilo.

Povejte mi v spodnjih pripombah, če vlagate v katero koli nepremičnino - zakaj in zakaj ne - in vsa druga vprašanja ali pripombe, ki bi jih lahko imeli.

Brandon Turner (G +) je aktivni vlagatelj v nepremičnine in glavni urednik BiggerPockets.com, socialne mreže, ki vlaga v nepremičnine. Brandon uživa pisanje epskih dolgih blog objav, kot je njegov pregled Rocket Lawyer.com ali uber-priljubljena brezplačna elektronska knjiga The Ultimate Beginner's Guide to Real Estate Investing.