Kako postati Real Estate Mogul s samo 10.000 $

Nepremičnine so tradicionalno ena izmed najbolj iskanih investicijskih vozil za pasivni dohodkovni potencial, apreciacijo, pozitivni denarni tok in znižanje davkov.

Vendar pa se naložbe v nepremičnine obravnavajo tudi kot ena izmed zahtevnejših naložb, ki jih je treba začeti zaradi visokega tveganja in visokih stroškov, potrebnih za začetek. Želim prekiniti ta mit in vam pokazati natančne korake, ki jih sprejemam, da postanem nepremičninski mogul z nizkimi stroški.

Prva nabava

Vaš prvi nakup nepremičnin bo vedno najtežji. Ko bom določil svoj načrt, boste videli, da se vsak kasneje zgodi od prvega in vsak naknadni nakup postane lažji, ko se vaš denarni tok izboljša in izboljšate svoje sisteme. Toda pridobivanje prvega dela nepremičnine je lahko težavno. Moj predlog je, da začnete s skromno ceno ene družinske hiše in živite v njem sami, medtem ko agresivno plačate hipoteko.

Na primer, kupite 3 spalnice, 2 kopeli, 1.600 kvadratnih čevljev domov v dostojnem območju vašega mesta za 100.000 $ (Ne smej, to obstaja na več področjih območja). Uporabljate posojilodajalca, kot je novi hipotekarni program Bank of America za "No PMI" ali SoFi, in vzemite hipoteko z 10-odstotno obrestno mero, pošteno 4-odstotno obrestno mero in brez PMI-ja. Z vključenimi davki in zavarovanjem boste dolgovali 541 USD na mesec. Zdaj se zabava začne.

Ko prevzamete lastništvo nad tem domom in se premaknete, da bo »lastnik zaseden«, boste v največji možni meri plačevali hipoteko. Uporabite svoje preverjanje vračila davka, bonuse, stranski dohodek, itd, da bi dobili hipotekarno bilanco čim nižje.

Vaš cilj je, da plačate hipoteko, tako da dosežete največ 70-odstotno posojilo v vrednosti (LTV). To pomeni, da če je hiša vredna 100.000 dolarjev, boste na domu dolgovali samo 70.000 dolarjev, kar vam bo omogočilo 70-odstotno razmerje med posojilom in vrednostjo. Kaj to pomeni za vas in še pomembneje za banko, ki vam ponuja financiranje, je, da bi se zdaj lahko kvalificiralo za refinanciranje v gotovini.

Ko dosežete svoj 70% LTV, lahko svoj dom refinancirate nazaj na prvotno 90% LTV in "izplačate" lastniški kapital, kar pomeni, da se boste oddaljili od refinanciranja s čekom v višini 20.000 USD. Vaše mesečno plačilo se ne bo spremenilo in bi lahko bilo celo nižje, če boste lahko zagotovili boljšo obrestno mero.

Drugi in tretji nakup

Z gotovino v višini 20.000 dolarjev imate nekaj možnosti. Če vam ni všeč hiša, v kateri trenutno živite, lahko posnemite 1. korak, se premaknete v novo hišo in izposodite tisto, ki jo že imate. Ali pa lahko še naprej živite v obstoječem domu, ki ga imate, in kupite 2 nova stanovanja kot najemnine. Da bi dobili hiter potek, da postanemo nepremičninski mogul, preuči možnost, da ostanejo v obstoječem domu in kupijo dva nova enodružinska hiša kot najemnine.

Če želimo kupiti domove, ki so podobni našemu zgornjemu primeru, nam bo 20.000 dolarjev omogočilo nakup dveh družinskih rezidenc, od katerih je vsak mesec plačal 541 USD. Zdaj pa se bodo ti domovi obravnavali kot naložba, davčna stopnja se bo povečala na 6%, tako da bo vaše mesečno plačilo skočilo na 600 $.

Lepota tega modela je, da zdaj lahko izposodite oba od teh domov, s povprečno stopnjo najema na večini področij na 1.100 $. To vam daje pozitiven denarni tok 500 evrov vsak mesec na hišo. Seveda boste želeli prihraniti del tega dohodka za izgradnjo sklada za nujne primere za vsako hišo, a po prihranku 5000 evrov na hišo v nujnem skladu boste imeli dodatnih 1000 evrov na mesec v pozitivnem denarnem toku, ki ga lahko uporabite za zgradite svoje plačilo za naslednji dom.

Mogolska cesta

Vidiš, kje je ta pot usmerjena. Zdaj, ko imate dva doma, ki proizvajajo pozitivni denarni tok, morate samo počakati, dokler ne zgradite dovolj denarja za naslednje naslednje polog. Nabavna hiša številka 4, prihranite začetni sklad za nujne primere in kmalu boste povečali svoj mesečni pozitivni denarni tok na 1.500 $.

Z vsako dodatno hišo, ki jo kupite, boste zmanjšali čas, ki ga bo potreboval, da prihranite do plačila za vaš naslednji dom. Z 10 najemniških domov, od katerih vsak proizvede 500 $ mesečno pozitivnega denarnega toka, lahko vsakih 2 mesecev prihranite 10.000 dolarjev, kar vam omogoča razumno nakupovanje 6 novih domov na leto. Na tej točki je nebo meja, vendar boste morali zagotoviti, da začnete graditi svojo ekipo, da vam bo pomagal pri svojem naraščajočem imperiju.

Gradite svojo ekipo in zavarovate svojo prihodnost

Za upravljanje 3-5 najem domov, ki jih sami bo zahteval veliko potrpljenja, frustracije, ročno delo in stres. Vendar pa je mogoče storiti, če ste pripravljeni dati čas in energijo, ki je potrebna. Ko pa ste pridobili 5 najemnih stanovanj, bo čas, potreben za upravljanje vaših nepremičnin, večji od tistega, za katerega ste individualno sposobni. Na tej točki, če želite razširiti svoje podjetje, boste morali začeti z montažo svoje ekipe.

Prvi logični član vaše ekipe je upravitelj premoženja. To osebo lahko najamete ali pa ga najamejo za upravljanje. Večina lastnikov nepremičnin bo določila odstotek bruto najemne stopnje, zato jo boste morali upoštevati v mesečnih številkah denarnih tokov. Toda na splošno plačajo zase kot upravitelj premoženja, bodo upravljali z zakupom in trženjem vašega premoženja, najemnino, telefonske klice najemnikov in urnik popravil ter nujnih primerov.

Drugi član vaše ekipe je izvajalec ali pooblaščeni izvajalec.Vsi domovi se bodo razčlenili, in odvisno od najemnikov, ki jih hišo, lahko pride do več škode kot ne. Vaš upravljalec ali pooblaščeni izvajalec bo lahko ukvarjal z vsemi popravili in zagotovil, da bodo vaša sredstva zaščitena in dobro skrbela, da bodo lahko ustvarjala prihodek v prihodnjih letih. Ko dosežete določeno raven v vašem podjetju, se boste tudi želeli dogovoriti z odvetnikom in računovodjo, ki vam bo pomagal pri upravljanju svojega podjetja.

Alternativa tradicionalni poti nepremičnin

Eden od najnovejših dodatkov za lastništvo najemnih nepremičnin ali nepremicnin je množično financiranje in solastništvo. Predpostavka je preprosta - kaj, če bi lahko naložili samo 1000 ali 5000 dolarjev v nepremičnine, in si združite svoj denar skupaj z 10 ali 20 ljudmi, da to storite? V resničnem svetu je to že več let, toda internet je olajšal stvari.

To se imenuje nepremičnino, ki se financira iz javnih sredstev, in deluje zelo podobno kot posojilojemalcem. Združite svoj denar z drugimi investitorji, kupite nepremičnino in uživajte ugodnosti (dohodek in apreciacijo). Obstaja več platform, ki to počnejo. Naši priljubljeni so:

• RealtyShares:RealtyShares ponuja eno največjih izbor nepremičnin na spletu - od stanovanjskih do komercialnih, tudi nekaterih mešanih stavb. Njihove pristojbine vlagateljem ne zaračunavajo, namesto tega naložijo nosilce premoženja. Vlagatelji lahko pričakujejo vrnitev le nekaj tednov po financiranju projekta.Smo partnerji z Realtysharesom, in bralci kolegov investitorjev dajejo a$100 bonus, ko naredite svojo prvo naložbo z uporabo promocijske kodePartner100.
• FundRise: FundRise ima mešanico komercialnih in stanovanjskih nepremičnin. Njihova najmanjša naložba je 1000 dolarjev. Poleg tega je Fundrise odprt za vse vlagatelje, ne glede na neto vrednost - nekaj, kar jih ločuje od preostale industrije.

Če iščete druge možnosti, primerjamo vse najpomembnejše nepremičninske platforme za množično financiranje tukaj: Top Crowdfunding Real Estate Companies.

Bottom line je, da je prihodnost svetla za naložbe v nepremičnine. Ljudje bodo vedno potrebovali prostor za življenje in kjerkoli obstaja potreba, obstaja priložnost za pustolovskega podjetnika!

Si kdaj razmišljal o naložbah v nepremičnine?