Kako vlaganje v nepremičnine Crowdfunded vpliva na vaše davke

Nepremičnine Crowdfunding so v zadnjih nekaj letih pridobili široko privlačnost. Izkušnje in neizkušeni so vsi potapljanje v to edinstveno priložnost za vlaganje v nepremičnine.

Kakšne so davčne posledice vlaganja v nepremičnine? Je obdavčen kot zaloga? CD? Posel?

Opuščanje, kako je obdavčenje nepremičnin obdavčeno, lahko postane zapleteno glede na vrsto naložbe.

V tem članku si oglejmo nekaj različnih scenarijev, ki vam bodo pomagali pri obravnavi obdavčitve naložb v nepremičnine.

Naložbene strukture

Najprej si oglejmo nekaj različnih struktur in tipov investitorjev, ki jih pogosto najdemo v naložbah v nepremičnine.

Obstajajo dve vrsti vlagateljev v naložbe v nepremičnine v obliki nepremičnin: akreditirani in neakreditirani.

Pooblaščeni vlagatelj ima več možnosti za vlaganje kot nerekreditiran investitor, vendar pa nosi več tveganj. Pravilo 501 SEC v pravilu D opredeljuje akreditiranega vlagatelja.

Ti vlagatelji imajo v zadnjih dveh letih letni dohodek najmanj 200.000 dolarjev in neto vrednost več kot 1 milijon dolarjev.

Nekatere nepremičninske lokacije, ki se nahajajo v mestih, omogočajo le akreditiranim vlagateljem, da vlagajo v svoje projekte.

Projekti, ki jih akreditirani vlagatelj pogosto vlaga, se imenujejo lastniške projekte. To pomeni, da investitor dejansko postane partner v podjetju, ki je pogosto LLC (Limited Liability Company) ali LP (Limited Partner).

Družba bo nato vlagala v določene nepremičninske projekte.

Dobički in izgube iz LLC tečaja segajo do vlagateljev. Zaradi tega pretoka LLC družba ne plačuje davkov. Vlagatelji namesto tega plačajo davke.

Druga pogosta oblika nepremičninske prodaje je dolg. Za to vrsto naložbe investitorjem ni treba akreditirati in nimajo lastniškega kapitala v podjetju. Z dolgovanimi naložbami vlagatelji zaslužijo obresti.

Večina dolžniških struktur omogoča vlagatelju nakup delnic v skladu, včasih imenovanega eREIT. V tem scenariju je podobno vlaganju v zalogo ali CD.

Davčna posledica strukture poslovanja / posla

Neregistrirani investitorji, ki kupujejo delnice sklada, imajo najpreprostejše davčne učinke.

Prejeli so 1099-INT iz nepremičninskega podjetja, ki ga investirajo, in se obdavčuje po njihovi običajni stopnji davka na dohodek.

Če vlagatelj investira v več skladov, se njihove naložbe lahko združijo v eno 1099-INT in ne prejmejo posameznega 1099-INT za vsak sklad.

Za vlagatelje, ki vlagajo v kapitalske naložbe, postanejo stvari bolj zapletene. Ti vlagatelji bodo prejeli obrazec za davke K1. K1 je dohodek s poslovnimi partnerstvi.

Paul Sundin, CPA in davčni strateg, je v intervjuju z RealtyShares.com razložil odnos med LLC in K1, "... v strukturi, kjer LLC, oprostite, investitorji RealtyShares vlagajo v RealtyShares LLC, ki je v zameno investiranje v sponzorstvo ali sponzorsko pogodbo, ki bo partnerstvo v skupini RealtyShares [in], kjer bo K-1 izhajal iz te posebne transakcije in bo skozi davčne lastnosti posameznim vlagateljem. "

Kapitalski vlagatelji lahko prejmejo tudi obrestne prihodke in / ali kapitalske dobičke. Prihodki od obresti so lahko navadni prihodki, kot je bilo že omenjeno.

Kapitalski dobički od naložb, ki se hranijo več kot eno leto, se štejejo za dolgoročne in obdavčijo po ugodnejši stopnji 15% ali 20%.

Nekateri ljudje verjamejo, da ne morejo zahtevati izgube iz svojega K1. To ni povsem res. Pasivne izgube na K1 lahko samo izravnajo druge pasivne dohodke. Ne prihodki od naložb. Pasivne izgube se lahko prenesejo v naslednje leto.

Delnice, ki imajo četrtletne razdelitve (denarni tok), se lahko obdavčijo kot prihodek. Pri nakupih in posedovanju naložb (dolgoročno) se denarni tok lahko izravna z amortizacijo in drugimi odbitki, kar lahko privede do izgube.

Na koncu dolgoročne naložbe, običajno ob prodaji nepremičnine, dobičkov ali izgub iz toka premoženja do investitorjev na K1.

Zvezni in državni davki

Za vlagatelje v lastniške vrednostne papirje bi lahko spadali pod državno povezavo, ki morda niso njihova država stalnega prebivališča. To se lahko razlikuje glede na stanje. Če država uveljavlja izdajo, morajo vlagatelji vložiti zahtevek za vrnitev s to državo.

Država rezidentka vlagatelja v tem primeru pogosto zagotovi kredit ali dodelitev.

Za države, ki nimajo davka od dohodka, je morda treba vložiti obvestilo, ki je potrebno.

Zaključek

Kot lahko vidite, lahko veliko vpliva tudi na davčne posledice naložb v nepremičnine, zlasti za naložbe v kapital, kjer vlagatelji prejmejo K1s.

Neregistrirani vlagatelji, ki vlagajo v sklade, imajo najpreprostejši davčni scenarij.

Prejeli so 1099-INT in plačevali navadne davke. Ni precej drugačen od prejema 1099-INT za prihodke od obresti na CD-ju.

Seveda je davčno stanje vseh ljudi drugačno. Najbolje je, da delate s CPA, da boste bolje razumeli svoj edinstveni davčni scenarij in vpliv nepremičnin na nepremičnine, ki jih bodo imeli na to.

Ali vlagate v nepremičnine z nepremičninami ali pa bi jih kdaj razmislili?