Adventures in Real Estate: 14 Lessons From Accidental Condo Flip

Za razliko od mnogih drugih naložb, vam nepremičnine dajejo več možnosti kot kupovanje in upanje, da jih boste prodali za več: lahko izposodite sobe za prihodke, jih izboljšate in flipirate ali financirate prodajo, da bi dobili višjo ceno. Nepredvidene okoliščine lahko pomenijo, da morate upoštevati možnosti, ki jih morda niste imeli v mislih, kot prikazuje moja zgodba.

Septembra 2012 smo z ženo Ana in jaz porabili naše prihranke za nakup stanovanja nad našimi v Neaplju na Floridi za 70.000 dolarjev. Čeprav ni bilo veliko, smo ugotovili, da bi bilo lepo, da bi bil najem tako blizu, da bi ga lažje upravljali. To je bilo Načrt A: Nakup, popravilo in najem stanovanja.

Seveda, če bi vse potekalo gladko, bi pisal drugo objavo. Toda z nepremičninami boste pogosto morali preučiti "načrt B", "načrt C" in druge ustvarjalne možnosti, kot boste videli, dokler ne pridemo do lastnega "načrta D." Tukaj je, kaj se je zgodilo - in kako se lahko naučite iz mojih izkušenj, ko ste pripravljeni najeti stanovanje za svoje.

Nakup Condo na Flip

Če ne bi bilo za roko, ki je z nami pogledal kraj, bi se morda izognili iz posla zaradi števila stvari, ki jih je bilo treba odpraviti.

Vendar pa je bil prepričan, da je vse mogoče storiti za približno 6.000 dolarjev. Nedavno je osvojil milijon dolarjev v državni loteriji v državi Florida in samo delal ročno delo s krajšim delovnim časom, kar bi lahko prispevalo k njegovemu splošnemu optimističnemu izgledu. V vsakem primeru je bil njegov odnos »sposoben« spodbuden, zato smo načrtovali zaprtje.

Naš nepremičninski agent, tudi optimist, je dejal bi morali imeti možnost, da najamemo mesto za 1.100 $ na mesec. V našem kompleksu je poudarila oglas za drugo enoto, katere lastnik je prosil za 1.100 $ na mesec. Na papirju je videti, da bi imeli denarni tok približno 600 dolarjev na mesec.

Pazi na dodatne stroške

Dan pred zaprtjem smo odšli na srečanje združenja condo, kjer je bilo napovedano, da bi se stroški povečevali od 320 do 340 dolarjev na mesec. Poleg tega so uradniki premaknili črto zveznih zemljevidov poplav, tako da so nas postavili v območje z malo večjo nevarnostjo, zato bi bilo za dodatno zavarovanje ocenjeno 600 dolarjev letno.

Ti dodatni stroški so pomenili, da se je naš načrtovani denarni tok zmanjšal za 70 evrov na mesec (da ne bi omenili, da smo morali to dodatno plačati 840 USD na leto na svojem mestu).

Resno smo razmišljali, da smo se odrekli našemu depozitu in se oddaljili od posla. Toda optimizem je nalezljiv; po pogovoru z našim agentom in vodjo, smo šli naprej in zaprti.

Lekcija 1: Pred nakupom vprašajte ključne osebe v condu združenju ali slojih o vsem, kar se morda dogaja kmalu. Neobičajna presenečenja, kot je običajno, ne bodo prikazana v finančnih dokumentih združenja condo, ki odražajo le tisto, kar se je že zgodilo.

Proračun dodatnega časa in denarja za popravila

Zaključni stroški so bili nižji od načrtovanih; lepo je imeti nekaj presenečenj nekoč. Toda potem moramo popraviti stanovanje in ugibati kaj? Potrebovali so več časa, kot je bilo pričakovano, in stalo več, kot smo načrtovali.

To mehko mesto na steni nad svetlobo preklopi na vhodna vrata? Moja žena je imela prav; to ni bilo samo škoda iz starega uhajanja, ki je bila popravljena. To je bil vlažno in ne samo v njeni domišljiji. Vsakič, ko je deževalo, je voda v notranjost stene padla v to električno polje.

Poklicali smo vodstvo in popravili streho. Na srečo je naša condo združenje najel dobro upravljanje, ali pa bi lahko čakali tedne namesto dveh dni. Morali smo odtrgati steno, pršiti vse z bleščicami, da preprečimo plesnijo, in preden barvamo sobo postavimo dve novi plošči iz suhih zidov.

Lekcija 2: To intuicijo zaupajte in si vzemite drugi pogled ali pa preverite, ali je nekaj, kar se ne zdi prav.

Uhajanje v klimatizacijski omari prenehalo deževnico v 220-voltno električno zaščitno omarico. Po tretjem poskusu popraviti, smo morali počakati teden dni, preden je močno znova deževala - edini način, da zagotovo spoznamo, da je bil končno določen.

Lekcija 3: Poskrbite, da boste preizkusili svoja popravila, preden ste se odločili, da ste končali.

Jaz sam popravil drywall v kletki, ker moje nepopolno delo ne bi bilo tako pomembno.

Lekcija 4: Prihranite denar s tem, da opravite veliko dela za izboljšanje doma, in vam ni treba biti tako dober, če delate na področjih, kjer videz ni tako pomemben.

Zaradi teh in ducat drugih presenečenj, je projekt, ki ga je naš vodjak mislil, "trajal teden do deset dni", trajal več kot mesec dni in prešel tudi proračun. Morali bi vedeti bolje, kajti v naših izkušnjah vse izvajalci so preveč optimistični glede časovnih okvirov in stroškov.

Lekcija 5: Da bi bili varni, podvojite izvajalčeve ocene časa, potrebnega za dokončanje popravil in prenove. Če želite biti varni, dodajte 20% ali več na ocene stroškov.

Naš vodja, čeprav je bil preveč optimističen glede časa in stroškov, je bil odličen. Njegov odnos je bil, da za vsak problem obstaja nenehno rešitev, in on bi ga našel. Naučil me je, kako položiti ploščice, delati električno delo, zamenjati drsna kolesa - seznam se nadaljuje. Še pomembneje, me je naučil, da sem boljši rešitelj problemov. Ponovno ga bomo zaposlili v nekaj sekundah (vendar bi njegovo oceno časa podvojili in dodali 20% k njegovi oceni stroškov).

Lekcija 6: Izkoristite znanja svojega izvajalca, da se naučite, kako sami opravljate osnovna popravila in izboljšave. Lahko vam prihranijo denar za trenutni projekt in na prihodnje.

Stroški raziskav in biti fleksibilni

Ko smo se približali koncu projekta, smo testirali kombino za pranje / sušenje, ki je prihajalo z mesta, in gledal, kako je iztekel vodo na tleh. Ponudnik nas je zaračunal 69 dolarjev, da bi nam povedal, da je bilo nad njo.

Načrtovali smo, da bomo porabili 700 evrov za novo enoto, saj redni stroji za pranje / sušenje stanejo kar 500 evrov. Nismo mogli dobiti rednega nabora, ker so bili priključki v ozki omari, ki je primerjal le zložene vrste. Izkazalo se je, da so zložene enote drage. Najcenejši smo našli kjerkoli je bilo 1.300 dolarjev. Ouch!

Lekcija 7: Pred nakupom mesta skrbno preverite naprave. Če mislite, da boste morali nekaj zamenjati, ne ugibajte; preverite cene na spletu.

Na koncu smo bili samo približno 1000 dolarjev nad proračunom, ker smo spremenili načrt. Na primer, smo se odločili za barvo kopalnice, namesto da bi jo zamenjali. Prav tako smo naslikali kuhinjske omare namesto da bi zamenjali vrata. Ni bilo verjetno, da bi te spremembe v našem načrtu vplivale na tisto, za kar bi lahko našli prostor. Ena od stvari, ki mi je všeč za nepremičnine, je, da obstaja veliko načinov za pristop in reševanje problemov.

Lekcija 8: Poiščite alternativne (cenejše) načine, kako narediti stvari, če stroški presežejo proračun, vendar le, če nadomestni načrti ne bodo vplivali na vaše najemne ali prodajne cene.

Temeljito raziskovalna potencialna preprodaja ali vrednost najemnine

Naš agent, ki je bil tudi naš agent za najem, je bil zelo optimističen glede potencialne najemnine. Lastnik, ki je prosil za 1.100 $ za svoje mesto v našem kompleksu, je to znižal na 1.000 $ na mesec - in šest tednov kasneje, še vedno ni ga najemal. To smo odkrili kraji, ki so bili trenutno najeti v našem kompleksu, so znašali od 800 USD na mesec do 950 USD. To je nekaj, kar bi se moralo bolj natančno preveriti, preden bi kdaj ponudili ponudbo.

Čeprav so bile vse enote enake po velikosti in postavitvi, naši izdelki niso imeli top-of-the-line naprave, zato je videti, da bi lahko dobili 900 USD na mesec. Med tem zmanjšanjem predvidene najemnine v višini 200 evrov in presenečenjem 70 evrov na pristojbine in ocene, naš pričakovani denarni tok je zdaj znižal na 330 ameriških dolarjev na mesec.

Namesto 9%, za kar smo upali, bi bila donosnost naše naložbe zdaj le približno 5% letno - če ni več presenečenj.

Lekcija 9: Naredite svojo domačo nalogo za določitev najemnin. Bodite skeptični glede oglaševanih cen najemnin; ugotoviti, koliko so najemniki dejansko plačati za podobne enote.

Preučite potencialne najemnike

Potencialni najemniki so morali zaprositi za nas, pa tudi za združenje condo. Plačali so nepovratno pristojbino za 100 evrov in 70 evrov za preverjanje preteklosti. To pomanjkanje nadzora nam ni bilo všeč, vendar ima svoje prednosti. Preverjanje v ozadju je pomagalo razkriti vprašljive najemnike.

Na primer, je bila ženska, ki je bila pripravljena plačati šest mesecev najemnine vnaprej zaradi njene "začasne" brezposelnosti. Ko smo podpisali pogodbo o najemu, je preverjanje preteklosti pokazalo, da je ukradla droge iz bolnišnice, kjer je delala, in zato verjetno nikoli več ne bi imela zdravstvene nege. In zelo prijazen fant, ki je dejal, da je v svoji preteklosti imel "samo en DUI", je imel dodatne dajatve za droge.

Upravljanje združenja je pomagalo odkriti te laži, vendar smo tudi z uporabo interneta postali zelo dobri, da bi raziskali potencialne najemnike. Presenetljivo je, kako pogosto dobite rezultat pri iskanju v spletu z uporabo »kramljaja« in imena osebe!

Lekcija 10: Lažje kot kdajkoli prej raziskuje morebitne najemnike zahvaljujoč internetu, zato pojdite na spletno stran in začnite iskati!

Eden potencialnih najemnikov je želel kraj, medtem ko smo ga še vedno poskušali najamiti za 1.000 $ na mesec. Toda, ko je naš agent posredoval čez zakupno pogodbo dan ali dva pozneje, se je nenadoma "spomnil", ko je poslušal, da je bila najemnina 925 dolarjev. Kolikor smo lahko ugotovili, je to bila taktika zamude, da bi lahko še naprej iskal nekaj boljšega ali se pogajal o nižji stopnji najema. Na koncu je podpisal najem v višini 1.000 dolarjev - in potem je njegova prijava zavrnila zaradi kriminalne preteklosti.

Lekcija 11: Izrazite izrazite, in to najemi podpisati čim prej.

Ker so člani upravnega odbora ali člani pridružitvenega odbora potrebovali razgovore z vsemi prijavitelji, ti intervjuji pa so bili opravljeni šele ob torkih, vsaka zavrnjena prijava nas je stala.

Čas je denar, še posebej, če nimate samo davkov, zavarovanj in javnih storitev, ampak tudi na stotine dolarjev na mesec v condo dues. Nekatere od teh stroškov bi se jim lahko izognili, če bi preiskovali in izključili nekatere potencialne najemnike, preden so se prijavili za združenje.

Lekcija 12: Postopek najema stanovanja je bolj zapleten in traja dlje kot oddajanje hiše, zato načrtujte dodaten čas in stroške. Preverite najemnike na spletu takoj, ko se prijavijo, zato lahko hitro izključite tiste, ki jih združenje ne bo sprejelo. To vam prihrani čas in zato denar.

Preklop na načrt B ... nato C, nato D

Na tej točki, s toliko presenečenj in vsakega meseca, ki je minil, ko smo izgubili najemnino vsaj 900 dolarjev, se je začelo spraševati, ali smo sprejeli pravo odločitev. Mogoče bi morali iti Načrt B: Nadaljujte se z zemljišči in prodajajte mesto.

Šla sva skupaj Načrt C: Navedite stanovanje za prodajo in naj jo ponudi za najem. Če bi ga prodali za dobiček, bi bili veseli. Če je bil najet, bi spustili prodajno listino in z veseljem imeli vsaj nekaj dohodka iz kraja.

Sčasoma smo šli korak naprej in izvajali Načrt D: Poskušajte najamete stanovanje, medtem ko ste na seznamu za prodajo in tisti, ki smo živeli v spodnjem delu. Če bi izposodili tisto gor, bi bilo v redu. V nasprotnem primeru, ko bi eden od dveh prodanih, bi spustili seznam na drugi in živeli v tem.

Premik bi bil dovolj preprost, če bi naš dom prodal - en korak korakov. Kljub temu smo cenili svoj dom v višini 5000 dolarjev višje od naložbene cone, da bi kupce spodbudili k temu, da bi izbrali to.

Dobili smo ponudbe, na katerih se ni uspelo oboje mesta. Ponudba na našem domu je bila v dobri ceni, deloma zato, ker smo bili pripravljeni vzeti 30.000 dolarjev in ostalo financirati nekaj let. Žal se je kupec moral vrniti v svoj dom v Italiji, ko se je njegova mama zbolela, in se je sčasoma izognil dogovoru.

Na srečo je bil začetek "sezone" na jugu Floride (vsi prihajajo tukaj pozimi), zato so ponudbe še naprej prihajale in podpisali smo pogodbo do konca januarja 2013. Prodali smo stanovanje zgoraj (ne naš dom) za 92.000 $, ki se je končal marca.

Koliko smo naredili s preklopom stanovanja

Po vsakem zadnjem strošku je naš čisti dobiček znašal 4.500 dolarjev, pri čemer se nisem navdušil, še posebej, ker sem dal šest težkih tednov dela, da bi popravil mesto. Vendar smo bili veseli, da smo se s projektom ukvarjali, ta dobiček pa je bil enakovreden šestmesečnim plačam s krajšim delovnim časom, saj sem imel takrat 9-urno delovno mesto.

Lekcija 13: Vedno imate več kot eno možnost z nepremičninami, zato razmislite o drugih načinih, kako ustvariti svoj dobiček ali dohodek. Ponudba financiranja vam lahko prinese višjo ceno in je relativno varna, če dobite veliko plačilo.

Časovnice, zato načrtujte glede na najboljši čas za prodajo. Če smo kupili condo v zimskem času in smo ga pripravili za prodajo v maju, bi lahko počakali še več mesecev, da bi ga prodali, in stroški za hrambo bi se lahko večali do dobička.

Na žalost za naše kupce je klimatska enota umrla nekaj mesecev po tem, ko so kupili ta prostor, pri čemer so jim nadomestili približno 4.000 dolarjev. To bi zbral skoraj ves dobiček, če bi se to zgodilo, medtem ko smo še vedno imeli mesto, kar vodi k naši zadnji lekciji:

Lekcija 14: Naložbe v nepremičnine bodo vedno polne presenečenj (in malo jih bo prijetno). Ker nikoli ne veste, kdaj pridejo draga presenečenja, resno razmislite o sprejemu kakršne koli ponudbe, ki vam omogoča dostojno dobiček, namesto da bi plačevali večje stroške hrambe in tvegali velike stroške, medtem ko čakali na nekoliko boljšo ceno.

Vaš Turn: Ali ste kdaj investirali v nepremičnine in ste naleteli na veliko presenečenj?