I Made $ 16.000 brez davkov Flipping Condo, zahvaljujoč tej IRS vrzel ...

Moja žena in jaz smo pred kratkim naredili 16.000 $, ki prodajajo našo stanovanje, in ne bomo plačevali davkov na cent.

Naslednje leto bi lahko prodali naš sedanji dom za dobiček, in mi bomo znova plačali davek na kapitalske dobičke. Kako lahko to storimo?

IRS vam omogoča, da izključite dobiček do 250.000 $ (500.000 dolarjev, če ste poročeni in vložite skupaj) o prodaji vašega osnovnega prebivališča iz obdavčljivega dohodka, če ste živeli v njej vsaj dve od zadnjih petih let. Živeli smo v stanovanju 26 mesecev, zato smo se kvalificirali.

IRS pojasnjuje:

"24-mesečno prebivališče lahko pade kjerkoli v petletnem obdobju. Sploh ni treba biti en sam čas. Vse kar potrebujete je skupno 24 mesecev (730 dni) prebivanja v petletnem obdobju. "

To postane bolj zapleteno, če v tem času najamete dom ("povrnete" vsako zahtevano amortizacijo in plačate davke na ta del).

Ampak tukaj je kratka različica: Če živite v svoji hiši najmanj dve leti in ga prodajate, je celoten dobiček brez davka.

V tem trenutku se bomo vrnili k temu, vendar najprej pogledamo pomembno vprašanje ...

Ali je vaš dom naložba?

Dom ni naložba, ker ne ustvarja prihodkov ali porabe kapitalskih dobičkov, pravi Robert Kiyosaki v Rich Dad, Poor Oče.

Vaša hiša ustvari stroške, in če jo prodajate po naraščanju vrednosti, boste verjetno kupili še eno hišo, ki stane toliko ali več. Dolgoročno, domače vrednosti ne rastejo hitreje od inflacije.

Vendar pa obstaja nekaj načinov, kako spremeniti dom v naložbo. Na primer, lahko najamete sobe v vaši hiši, to je, kako sem plačal svojo prvo hipoteko.

Prav tako obstajajo "zaslužiti denar naložbe in prihranek denarja naložbe, "poudarja Jennifer Abel na Mainstreet.com. Hiša morda ne bo ustvarila dohodka, če pa kupite prav, prihranite več denarja kot najem.

Tvoj dom lahko biti naložba, in dodali bomo še en način, da bo v eno ...

Flip Your Home načrt

Izključitev kapitalskih dobičkov na domači prodaji omogoča nakup zgornjega fiksirnega aparata, v njej živite med popravili in izboljšavami ter prodati ga za dobiček, ne da bi plačal peni v davkih.

Teoretično, to lahko storite vsaka dve leti.

Realno je, da potrebujete čas za prodajo doma, zato morate počakati dve leti od datuma prodaje, da zahtevate naslednjo izključitev. Plus, morda ne boste dobili vseh v družini na krovu za potezo - vsaki dve leti načrt.

Toda to bi lahko vsaj nekajkrat storili, da bi povečali svoj pokojninski prihranek ali plačali velike počitnice.

Ključ je razumeti, kako preklopiti zgornji fiksator. Imate ogromne prednosti, ko obrnete svoj dom, ker ni hitenja.

Ker živite v vašem flipu, nimate stroškov zadrževanja v dobičku, in sicer bi morali nekje plačati račune za stanovanje. Toda še vedno morate pravilno izračunati, da boste dosegli svoj dobiček.

Izdelava izračunov

Pozabite na zahvalo.

Če se cene na domu dvignejo, super, to še vedno pomeni, da plačate več za naslednjo hišo, v kateri živite, tako da to ni res, kje dobiš dobiček.

Ocenite dobiček, ki temelji na povečanju vrednosti od načrtovanih popravil in izboljšav. Če si želite ogledati to, če pogledate potencialni dom, začnite z mislijo na konec.

Naredite seznam o tem, kaj je treba narediti in določite, katero ceno naj bi prodajala hiša, ko ste končali. Uporabite orodja "nedavno prodana" na spletnih mestih, kot je Trulia, da bi našli primerne domove v bližini. Spletne strani cenilcev nepremičnin imajo pogosto tudi javno dostopne podatke.

Če še vedno niste prepričani o vrednotah, prosimo, da za pomoč dobite dober nepremičninski agent, vendar se prepričajte, ali je delal v tem delu mesta.

Ko imate predvideno prodajno ceno (na podlagi današnjih vrednosti), ocenite stroške prenove za premoženje, vključno z zadrževalnimi stroški, če se ne morete takoj premakniti.

Nato ocenite nakupne in prodajne stroške. Za slednje lahko uporabite le 10-odstotno prodajno ceno, ki bi morala biti dovolj za pokrivanje zaključnih stroškov in nepremičninske komisije.

Nazadnje, odločite, kakšna stopnja dobička je smiselna.

Ko imate te številke, lahko ponudbo bazirate na naslednji formuli:

(Predvidena prodajna cena) - (vsi stroški in dobiček) = (največ, ki ga lahko plačate za hišo)

Če želite, na primer, ustvariti 20.000 $, in vidite, da bo obnovljena hiša prodala za 160.000 $, je izračun lahko videti takole:

160.000 $ - 20.000 $ (dobiček) - 16.000 $ (transakcijski stroški) - 12.000 $ (stroški prenove) = 112.000 $

To je najvišja cena, ki jo lahko plačate, zato začnite z nižjo ponudbo. Če dobite hišo, imate vsaj dve leti, da dokončate celotno delo, kar nas pripelje do še enega vprašanja ...

Ali naj delate sami?

Nisem vse to mehanično nagnjena, toda v zadnjih letih sem vse naredil, da v notranjosti in zunanjosti slikam svoje domove, da zamenjam vodne linije pralnega stroja v steni (in potem popravim steno).

Ampak obstaja stvari, ki jih ne bom poskušal sam. Na primer, zamenjal bom električne vtičnice, vendar ne bom dal novih električnih vodov.

Ni vam treba kaj samega sebe. Prepričajte se, da vaše ocene popravil in izboljšav vključujejo uporabo izvajalcev.

Če številke ne delujejo, pojdite stran. Obstajajo še druge hiše za nakup.

Verjetno boste najbolje delali sami in plačali strokovnjake za druge naloge. Naučil sem, da slikanje ni težko, zato si sami prihranite veliko denarja.

Če je projekt nekaj, za kar potrebujete dovoljenje, želim plačati izvajalca. Bodite previdni in preverite izvajalca pred podpisom karkoli.

Big Nasvet: Sprehodite se domov z izvajalcem, preden jo kupite.

Moja žena in jaz sva to storila s stanovanjem, s katerim smo se obrnili (nismo živeli v njej), in nam je lahko povedal, kako prihraniti denar, ki opravlja lastna popravila. Prav tako je ocenil, kaj bi to stalo za delo, ki ga je sčasoma naredil za nas.

Več denarja

Tukaj sta dva načina, kako povečati dobiček pri prestopanju domov:

Premakni se pogosto

Če želite vnesti dobiček brez davka, se morate premikati čim bližje vsaki dve leti.

Na primer, seznam vašega doma za prodajo, potem ko živite v njem za približno 21 do 22 mesecev. Do trenutka, ko zaprete prodajo, ste morda samo mimo 24-mesečne zahteve.

Cilj za višjo oceno

Vi običajno ne najdete dobička v naraščajočih cenah, saj bo cena za naslednji dom, ki jo kupite, prav tako narasla.

Ampak domovi na nekaterih območjih cenijo hitreje kot drugi.

Uporabite spletne vire, kot je NeighborhoodScout, da določite področja, kjer domovi cenijo najhitreje in kupijo v eni od teh sosesk.

Vaš Turn: Ali menite, da boste svoje domove pretvorili v naložbe tako, da jih obračate in se premikate vsakih nekaj let?

Razkritje: Imamo resno Taco Bell zasvojenost tukaj. Affiliate povezave v tem prispevku nam pomagajo pri poravnavi menija dolarja. Hvala za tvojo podporo!

Steve Gillman je avtor "101 Weird Ways to Make Money" in ustvarjalec EveryWayToMakeMoney.com. Bil je repo-moški, rezkar za hojo, ocenjevalec iskalnika, hišni flipper, tramvaj, procesni strežnik, mock porotnik in rulet krupij, vendar je z več kot 100 načini zaslužil denar, pisanje pa je njegov najljubši (doslej).