Vlagali smo v duplex. Tukaj smo, kar smo že naučili

Če kupite duplex in živite na eni strani, imate dom in najemnine prihajajo z druge strani, da bi ji pomagali plačati.

Naložbene nepremičnine ponujajo tudi davčne ugodnosti. In kaj bi bilo lažje kot vodenje najemnine soseda?

Verjetno ste slišali argumente za nakup dupleksa namesto enodružinske hiše. Ali je res dobra ideja za vas?

Mogoče.

V zadnjem času, po štirih letih vročine in vlage v Floridi, sva se z ženo preselili nazaj v Colorado, da bi kupili duplex v mestecu Florence.

Tukaj smo živeli le kratkoročno, zato ne morem ponuditi celovitega vodnika za nakup dupleksa kot doma. Toda veliko se lahko zgodi v nekaj mesecih, zato se lahko morda naučite nekaj lekcij iz naših izkušenj.

Morda celo dovolj, da se odločite, ali ste pripravljeni na ta način življenja / naložbe ...

Nakup na razdalji

Moja žena je bila zaposlena, zato sem štiri dni dnevno odšla v Kolorado in iskala naš novi dom in naložbe.

Ko sem se vrnil na Florido, smo poskušali kupiti multiunit lastnost - moj najljubši od sedmih nepremičnin, ki sem jih videl. Odkrili smo nekaj težav in dogovor je padel, zato smo ponudili ponudbo na dupleksu, v katerem sem bil že 10 minut.

Odkup nepremičnin, za katere ste bili le nekaj minut, ni tako tvegano, kot se sliši, če imate v vašem naročilu kontingent pregleda.

Če bi inšpektor našel večje težave, bi se lahko izognili. Obe enoti sta bili zasedeni, tako da smo se lahko tudi obrnili po pregledu najemov, če je bila najemnina manj kot je navedeno v podatkih o kotaciji.

Nepremičnine se hitro prodajajo v Koloradu, cene pa naraščajo, vendar nismo imam kaj kupiti. Tako smo ponudili 119.000 dolarjev, približno 8.000 dolarjev manj od zahtevane cene.

Prodajalec je odgovoril z da.

Medtem je moja žena postavljala vprašanja, na katere nisem mogla odgovoriti, na primer, ali so bile spalnice prekrite, kakšne barve so bile stene, in kjer sta bila naprava za pranje in sušenje.

Na srečo je inšpektor odgovoril na nekatera od teh vprašanj.

Še pomembneje je, da je imel izkušnje s področja gradbenih inženirjev. Duplex je bil zgrajen leta 1900, vendar nam je zagotovil razpoke v stenah (večina se nisem spomnil) niso bili nič resni.

Lekcije:

1. Ne bodi preveč pritrjen na premoženje.
2. Upoštevajte alternative.
3. Poskusite ponuditi manj kot zahtevana cena.
4. Vzemite si čas, ko iščete nepremičnino, če vas zanima.
5. Najem inšpektorja z gradbenimi ali inženirskimi izkušnjami.

Pogajanja o sporazumu

Duplex ni imel večjih funkcionalnih težav.

Ko smo dobili poročilo o inšpekcijskem pregledu, smo zahtevali nekaj manjših popravil in prodajalec se je strinjal. Zagotovil je tudi, da bo ena enota prazna, dokler se ne preselimo.

Naša pogodba nam je omogočila, da prekličemo dogovor, če nismo našli sprejemljivega zavarovanja. In s sprejemljivim, je pomenilo skoraj vse - od cene do celo tistega, kar bi bilo mogoče pokriti ali izključiti (kot so potresi ali poplave).

Jezik pogodbe je dejal, da bi lahko pogodbo odpovedali "na podlagi nezadovoljivega zagotavljanja premoženjskega zavarovanja, v kupčevem lastni subjektivni presoji"Seveda je rok, kot pri vseh nepredvidljivih dogodkih.

Zavarovalni zastopnik nam je postavil vprašanja, ki smo jih posredovali našemu nepremičninskemu agentu, ki jih je posredoval prodajalcu, ki jih je posredoval prodajalcu, ki je odgovoril s svojim zastopnikom, ki se je nato obrnil na našega zastopnika, ki nas je nato stopil v stik, in kontaktirali smo našega zavarovalnega zastopnika, ki je nato imel še eno vprašanje.

Postopek je bil dolgočasen in počasen. In zavarovanje je bilo drago, kar smo odkrili dan po naš zavarovalni rok.

Na srečo smo po zaslišanju našega zavarovalnega zastopnika ugotovili, da bi lahko bistveno znižali stroške z dvigom odbitka, plačali leto prej in dobili zavarovanje avtomobila prek istega podjetja.

Podatki o kotaciji so dejali, da so bile enote najeti za 650 dolarjev na mesec, vendar sem nenadoma opozoril najemnika na eni strani, ki mi je povedala, da je plačala 600 dolarjev.

Imamo kopije najemov, ki nam jih pošljejo, in najemnine je bil $ 650, vendar je bila diskontirana 50 $, če je ohranila mesto, ki je videti dobro za predstave, medtem ko je bilo za prodajo.

Lekcije:

1. Inšpekcijski pregledi so priložnost za ponovno pogajanje ali ponoven dogovor.
2. Pazi na roke v pogodbi.
3. Vprašajte svojega zavarovalnega zastopnika, kako lahko znižate svojo letno premijo.
4. Vprašajte najemnike, če vidite mesto.
5. Vedno prosimo za pogodbe o najemu kopije in druge pogodbe

Zapiranje dogovora

Takoj, ko smo bili mimo naših rokov za oddajo naročil, smo na našem domu na Floridi prodali.

Naslednji dan je prodal več kot zahtevano ceno - Noro so se vrnili na Floridi! Prodajo smo zaključili 16 dni kasneje, nekaj dni po zaprtju na dupleksu.

Medtem smo odkrili, da je najemnik v enoti, ki jo nameravamo zasedati, še vedno tam.

Razmišljali smo o možnosti brezdomstva po zaprtju na Floridi in odločili, da potrebujemo več informacij. E-pošta in telefonski klici so potekali skozi tipičen labirint nepremičninskih posrednikov in nismo mogli dobiti jasne slike o položaju.

Moja žena je našla rešitev.

Na zakupu je našla osebno telefonsko številko prodajalca in smo ga poklicali neposredno. Najemnik v "naši" enoti je bil bolj ali manj premaknjen in bi se sprostil štiri dni preden smo prišli.

Nepremičninski agenti ne marajo, da bi jih obšli, nekateri prodajalci pa se ne bi pogovarjali s kupci, ampak v tem primeru je bila to ena naših najboljših odločitev. Prodajalec je bil zelo koristen - prišel je celo, ko smo se naselili, da bi odgovorili na vsa vprašanja, ki smo jih imeli.

Omenili smo, da se lahko zapremo prej kot smo načrtovali, vendar nismo slišali od naslovne družbe. V nekem trenutku sem jih poklical in rekli so: "Oh da, mi smo zapustili zapiranje in dokumenti bodo tam v nekaj dneh."

Hvala, ker ste nam povedali - očitno ni bilo pomembno, da vemo, kdaj je bilo zapiranje! Hitro smo prižgali denar, da bi bilo pravočasno. Nikoli nisem srečal naslovne družbe, ki mi je všeč.

Lekcije:

1. Lahko pomaga pri neposrednem razgovoru s prodajalcem, če je to mogoče.
2. Sledite vsem - morda ne boste obveščeni o pomembnih spremembah.

Kako zaslužiti denar s svojim domom

V začetku meseca smo se zaprli.

Ker se najemnina izplača vnaprej, smo se obrnili na zaprto že najeto najemnino. Če ste zaskrbljeni zaradi stroškov zaprtja, to lahko veliko pomaga. V bistvu smo zaslužili, preden smo se celo preselili.

To je bila dobra novica.

Pet dni po prihodu v naš novi dom (z vsem, kar smo imeli v lasti in dveh mačk v našem minibusu) so najemniki na drugi strani sporočili, da zapuščajo čez teden dni, eden od treh psov pa je raztrgal luknjo v preprogi.

Na srečo je prejšnji lastnik zbral dodatnih 500 $ depozit za hišne škode.

To so bile slabe novice in dobre novice. Nisem bila navdušena nad tem, da moram pripraviti drugo stran za nove najemnike, medtem ko se še vedno naseljuje in barva našo stran. Po drugi strani pa bi verjetno našli boljše najemnike in bi lahko začeli sveže z našimi lastnimi pravili.

Odločili smo se za uporabo storitve za umestitve, da bi našli najemnika.

Za 75% prvega mesečnega najema so posneli fotografije, oglaševali na več mestih, vzeli aplikacije, opravljali kredite in preglede v preteklosti ter pripravili priporočilo.

Torej smo imeli ta nepričakovan strošek, nekaj tisoč dolarjev za popravila, slikanje in drugo pripravo, in nekaj prostega časa kmalu po prihodu.

Toda zdaj imamo nove najemnike in za 50 $ več na mesec, kot smo pričakovali. Upamo, da bodo ostali več let.

Lekcije:

1. Na začetku nakupa zapremo, da zberete predplačni najem ob zaključku.
2. Pričakujte stroške priprave najema in izgubo dohodka od prostih delovnih mest.
3. Bodite prepričani, da zberete večji ali dodatni depozit, če dovolite hišne ljubljenčke.
4. Ali družba za upravljanje najde najemnike, če niste prepričani, kako nadaljevati.

Financiranje dupleksa

Imeli smo srečo, da smo lahko plačali denar za naš duplex, vendar jih lahko tudi financirate.

Bankrate.com pojasnjuje, da obstajajo posebne ugodnosti za financiranje duplexa, ko živite v njej.

Na primer, za razliko od nepoklicnih vlagateljev, lahko dobite posojilo Federal Administration for Administration ali Veterans Administration.

In čeprav je to vaš dom, lahko včasih uporabljate dohodek z druge strani, da bi vam pomagal pridobiti posojilo.

Vendar se prepričajte, da so številke še vedno smiselne, ko dodate v plačila za posojila.

Če so enote podobne velikosti na primer, dodelite polovico vsakega hipotekarnega plačila naložbeni enoti skupaj s polovico skupnih stroškov in vsemi stroški, ki so specifični za to stran.

Pri vseh teh stroških bi morali imeti vsaj nekaj pozitivnih denarnih tokov (na tej enoti).

Davčne prednosti posedovanja dupleksa

Morda boste morali prebrati o davčnih ugodnostih lastništva in življenja v dupleksu.

V bistvu pa vse, kar porabite v najemni enoti, je strošek, ki zmanjša dohodek, ki ga prijavljate, in davke, ki jih plačate. To vključuje oglaševanje, barvo, cvetje za sprednjo dvorišče - vse, kar vam bo pomagalo obdržati najemnino.

Stroški za celotno premoženje se običajno razdelijo po sredini.

Na primer, polovica davčnih in zavarovalnih blagajniških zapisov so stroški najema. Toda pogovorite se z računovodjo, če imate edinstveno lastnost, kot če je ena stran veliko večja od druge.

Dobite tudi druge ugodnosti za nadaljnje znižanje vašega davčnega računa, kot je zahteva za amortizacijo kot odhodek. Še vedno se lahko kvalificirate za izravnavo davka na kapitalske dobičke na polovici premoženja, ko prodate, ker živite v njej.

Duplex Slabosti

Pomanjkljivosti v lasti duplexa so tisto, kar bi lahko uganili.

Tukaj je kratek seznam možnih težav, s katerimi se lahko soočate:

1. Najemniki, ki ne plačujejo pravočasno: Bodi pripravljen na hitro izseljevanje.
2. Poškodba za hišne živali: Lahko omejimo število hišnih ljubljenčkov.
3. Morebitna odgovornost za nesreče na nepremičnini: Pridobite zavarovanje.
4. Drage presenečnosti, kot so zlomljene peči: Naši so stari 30 let, prečkani prsti.
5. Veliko vzdrževalnih del: Ne bo ves čas, toda verjetno, ko ga vsaj pričakujete.

Za mene je največja pomanjkljivost stres stalnih odločitev.

Ali sam ali sam plačam pet ali več za profesionalca?

Ali dovolim najemnikom, da imajo vrt?

Ali zahtevam najemnino pravočasno, tudi če to pomeni, da najemnik nima denarja za zdravilo svojega otroka? (Ta je dejansko prišel na prejšnji najem, ki sem ga imel v lasti.)

Te težave niso edinstvene za duplexes. Prihajajo z vsemi stanovanjskimi najemninami.

Posebne prednosti dupleksa

Kot naložba ima najem nepremičnin jasne prednosti.

Na primer, najemnine običajno narastejo s časom, vaša hipotekarna plačila pa ostanejo enaka (ob predpostavki, da imate fiksno obrestno mero), zato se vaš dohodek dvigne. Nekatere prednosti pa so značilne za duplexes, ki jih lastnik uporablja.

Na primer, duplex ponuja priložnost, da vlagate manj v svoj dom. Naš duplex ima dve enoti s 1.100 kvadratnimi čevlji in plačali smo 119.000 dolarjev, medtem ko so majhne hiše na isti ulici stala približno enako.

Na koncu smo postavili 3.000 dolarjev v popravilo mesta. Skupaj z zaprtimi stroški v višini 1.000 dolarjev smo porabili 123.000 dolarjev - 61.500 dolarjev za naš dom in 61.500 dolarjev za najem, kar je veliko manj, kot bi morali plačati za eno družinsko hišo za kateri koli namen.

Nismo všeč biti najemodajalci, še posebej po tednih dela, ki pripravljajo kraj. Ni mi všeč nepremičnine. Toda kje drugje lahko dobimo naš pričakovani 7-odstotni donos?

In to ni celo zgodba.

Če bi kupili samski družinski dom (naš rezervni načrt za selitev nazaj v Colorado), bi se preselili dlje od centra mesta, da bi našli nekaj cenejši. Še vedno bi plačali več kot 90.000 dolarjev, namesto 61.500 dolarjev.

Zdaj bomo investirali 30.000 $, ki smo jih shranili.

Plačali smo denar, toda prednost je, če si tudi sposodiš. Z vlaganjem manj v svojem življenjskem prostoru prihranite na tisoče obresti v preteklih letih.

Druga prednost nakupa duplexa kot doma je, da živite v bližini vaših najemnikov, tako da lahko spremljate, kaj se dogaja z vašo naložbo.

Biti na kraju samem, lahko lažje ukvarjajo z malo težav, preden postanejo velike.

In preverjanje najema je le nekaj korakov stran.

Steve Gillman je avtor "101 Weird Ways to Make Money" in ustvarjalec EveryWayToMakeMoney.com. Bil je repo-moški, rezkar za hojo, ocenjevalec iskalnika, hišni flipper, tramvaj, procesni strežnik, mock porotnik in rulet krupij, vendar je z več kot 100 načini zaslužil denar, pisanje pa je njegov najljubši (doslej).