Kaj Real Estate Agents resnično počnejo več?

Danes želim vzeti tangento in razpravljati o nepremičninah - posebej nepremičninskih posrednikih. Imam dober družinski prijatelj, ki želi kupiti svoj prvi dom, njihova izkušnja pa ni bila enostavna. To ne pomeni, da je nakup nepremičnin vedno lahkoten, vendar bi bilo treba ukvarjanje z nepremičninskim posrednikom preprosto. Za to so tam!

Poleg transakcije mojega prijatelja sem začel razmišljati o svojih izkušnjah v nepremičninah, pa tudi o razpravah, ki sem jih imel s prijatelji in družino. Nedvomno se je nepremičnina v zadnjih 20 letih drastično spremenila - tudi v zadnjih petih letih od hipotekarnega debaka. In vsi moji pogovori so pokazali na en zaključek - kaj nepremičninski agenti resnično počnejo več?

Preden skočite na zaključke - ne zagovarjam vas, da preskočite posrednika. Še vedno prinašajo nekaj vrednosti tako kupcem kot prodajalcem. O tem, o čemer bom govoril, je, kaj naj bi storili, kaj počnejo v praksi, in kakšno vrednost bi morali stati njihove storitve.

Razbijmo ga.

Kaj naj bi Real Estate zastopniki storili

Najprej moramo gledati, kaj naj bi storili nepremičninski agenti.

Po mnenju Nacionalnega združenja lastnikov je zastopnik kupca:

• Navedite informacije, ki podrobno opisujejo trenutne razmere na trgu
• Pomagajte vam pri finančnih informacijah, na primer koliko hiše si lahko privoščite
• Vodite se skozi postopek nakupa doma, vključno s pridobivanjem financiranja in informacijami, ki jih boste potrebovali

Po mnenju Nacionalnega združenja realtors lahko zastopnik kupca:

• Pomagajte vam razumeti: vrednosti nepremičnin, davke, stroške komunalnih storitev, občinske storitve in objekte ter krajevne uredbe
• Raziskovalne domove za vas z orodji, kot je MLS (Storitev večvrstnih oglasov)
• Pokažite domove, ki so najbolj primerne za vaše potrebe
• Olajšajte pogajanja o nakupu doma

Če prodajate hišo, tukaj je tisto, kar naj bi nepremičninski agent naredil za vas:

• Zagotavljanje najnovejših informacij na trgu, da se določi razumna cena
• Pokažite pogoje in pogoje konkurenčnih lastnosti
• Razviti načrt trženja, ki bi lahko vključeval predloge za popravilo, odprte hiše, oglaševanje itd.
• Zagotovite varnost za svoj dom, ko se prikaže tujcem
• Pogajati najboljšo ceno za svoj dom
• Spremljajte postopek prodaje, pogovorite se po potrebi in odpravite vprašanja pred zaprtjem

Zdaj, ko imamo dobro izhodišče, poglejmo, kaj res počnejo.

Internet je izločil večino zasebnih podatkov

Nekoč so imeli nepremičninski agenti tajno orožje informacij: MLS. S tem zasebnim / plačanim orodjem lahko nepremičninski agenti naštevajo lastnosti, glejte zgodovino transakcij in analizo trga. Če ste vi, kot kupec ali prodajalec, želeli te podatke, ste morali plačati za to - v smislu zaposlovanja nepremičninskega posrednika, ki vas zastopa za dobavo blaga.

Vendar pa danes obstaja 50 ali več nepremičnin spletnih strani, ki javno prikazujejo te iste informacije. Želite primerjave na trgu? Oglejte si nedavno prodani oddelek Zillow.com. Ali je ta comp kompak? Obstajajo slike za vas, da preverite tudi!

Poleg tega, da te glavne spletne strani uporabite za svoje raziskave, si oglejmo, kako proces odkupa izgleda v resnici. Če želite kupiti dom, običajno kontaktirate zastopnika, ki vas bo vprašal za vsa merila, ki jih iščete v domu. Ta agent bo nato vzel te podatke in v MLS-u nastavil samodejni pregled. Nato vsak dan dobite e-poštno poročilo o vseh domovih, ki so prišli na trg in ustrezajo vašim merilom.

Medtem ko je to priročno orodje, lahko iste informacije najdemo javno. Dejstvo je, da to gledam bolj kot na pot iz nepremičninskega posrednika, ki prikazuje domove. V resnici redko slišim o nepremičninskih posrednikih, ki dejansko sprejemajo stranke v domove - se zgodi le Hišni lovci. Namesto tega se običajno zgodi, da stranke opravljajo svoje raziskave in nato preprosto povedo svojemu nepremičninskemu agencu, ki hoče, da si želi ogledati.

Želite davčne informacije? Na spletu je. Želite lokalne parke in šolske ocene? Na spletu je. Želite vedeti o kriminalu na vašem območju? Na spletu je. Kaj naj vedo, kako so sosedje? Prijavite se na Neighborhood.com in si oglejte sami.

Ampak jaz sem pred seboj. . . .

Ali celo potrebujete agenta za nepremičnine, da si ogledate domačo pot?

Zunaj MLS-a, veliko nepremičnin zdaj prihaja na trg s svojimi spletnimi mesti, ki imajo na stotine slik hiše. Nekateri celo gredo tako daleč, da sestavimo virtualne oglede nepremičnin, tako da lahko dobite pravi občutek za stvari.

Vendar pa pregledovanje lastnosti na spletu nikoli ne bo nadomestilo preverjanja lastnine osebno, vendar so odprte hiše ali pa preprosto pojdite v hišo in si oglejte v oknih!

Edini čas, ko dejansko morate poklicati nepremičninskega posrednika, je, če želite vstopiti v hišo, ne da bi se zlomil! Do te točke ste verjetno že našteli nepremičnino.

Torej ste našli dom - ti pomagajo pogajati, kajne?

V svoji preteklosti sem dal ponudbe za približno ducat različnih kosov nepremičnin in nikoli nisem občutil, da se je nepremičninski posrednik pogajal zame.

Pogovori so običajno naslednji:

Jaz: Razmišljam o ponudbi.

Agent: Koliko želite ponuditi?

Jaz: Kaj misliš, da bi moral ponuditi?

Agent: No, prodajalec jo je navedel za to, in izgleda, da bi lahko prišli do tega.

Jaz: No, kaj misliš?

Agent: No, ponudite, kaj vam je všeč.

Jaz: Hvala, ker ste tako koristni.

Ali vidite mojo točko tukaj? Dovolj sem gledal Million Dollar Listing kaže na Bravo, da razume, da običajno ne deluje tako. Nikoli nisem imel agenta reči, da mislijo, da mi lahko dobijo "to veliko" ali da "moramo iti po tej ceni." Ugotovil sem, da so nepremičninski agenti preprosto postali poslanke - samo delajo tisto, kar so "so povedali svoje stranke.

Toda pomagajo pri financiranju, kajne?

Ne. Vsak nepremičninski agent ima hipotekarni posrednik, s katerim delajo. 90% nepremičninskih agencij nimajo pojma o tem, kaj govorijo, ko gre za hipoteke in možnosti financiranja. Poslali vam bodo preprosto hipotekarnega posrednika, ki ga poznajo.

Ne vem, kakšni so sporazumi, ki so jih imeli, ampak imam kurbo, je nekaj. Na primer, na podlagi dogovora, ki sem ga pred kratkim preučil, mi je agent za prodajo postal predkvalificiran s svojim hipotekarnim posrednikom, da bi celo razmislili o predstavitvi naše ponudbe svojemu naročniku. Počutil se je zelo umazanega - in mirovni hipotekarni posrednik nas je ravnokar pripeljal na svoj seznam in nas je mesal več mesecev, dokler nismo končno dobili številke.

Če ne veste, koliko hiše si lahko privoščite, se morate obrniti na spletne strani, kot je Bankrate.com, in uporabite njihove brezplačne kalkulatorje. Če še vedno niste prepričani, se obrnite na svojo najljubšo banko in si oglejte, kaj si lahko privoščijo. Ne vzemite besede svojega nepremičninskega agenta za to.

Plus, tukaj so na spletu hipotekarnih posojilodajalcev, ki vam bodo pomagali, ne da bi kdaj stopili v pisarno!

Nepremičninski posredniki Ali spremlja transakcijo

Nekateri delajo. Pravzaprav je v igri nepremičninske transakcije nov trend: koordinatorji transakcij z nepremičninami. Za zadnji dve lastnosti, na katerih sem delal, ko ponudbo podpišeta obe strani (kupec in prodajalec), nepremičninski posredniki izginejo in začnete se ukvarjati s koordinatorjem transakcij.

Odlično je, da je koordinator transakcij običajno najpametnejša oseba, s katero se boste ukvarjali v transakciji - organizirani in učinkoviti, natančno vedeli, kaj se dogaja z vsemi podrobnostmi transakcije in kaj je treba storiti.

Verjetno je, če pokličete svojega nepremičninskega posrednika, da preveri stanje transakcije, ne boste prejeli povratnega klica, dokler agent ne preveri koordinatorja transakcije.

Shoot, koordinator transakcij dejansko pove nepremičnega agenta, ko morajo na tem mestu nekaj storiti - odprite hišo za inšpektorja ali cenilca ali pa kupite ali prodajalca, da podpiše papir. Nepremičninski posrednik običajno nima pojma o podrobnostih.

Ko so govorili z mojimi starši, so mi povedali, da je bil agent, ki je opravil vse dokumente in zagotovil, da je vse od začetka do konca končano - ne tretje osebe.

Torej, poglejmo naš seznam

Posredniki kupca:

• Navedite informacije o trenutnih tržnih pogojih - Zillow.com in Realtor.com
• Pomagajte vam pri finančnih informacijah, na primer o količini hiše, ki si jo lahko privoščite - Bankrate.com
• Vodite se skozi postopek nakupa doma, vključno s pridobivanjem financiranja in informacijami, ki jih boste potrebovali - koordinator transakcij

Posredniki kupca lahko:

• Pomagajte razumeti: vrednosti nepremičnin, davki, stroški komunalnih storitev, komunalne storitve in zmogljivosti ter krajevni predpisi - Zillow.com
• Raziskave domov za vas z uporabo orodij, kot so MLS (Multiple Listing Service) - Realtor.com
• Pokažite domove, ki so najbolj primerne za vaše potrebe
• Olajšajte pogajanja o nakupu doma

Prodajni zastopniki:

• Zagotovite najnovejše informacije na trgu, da določite razumno ceno - Zillow.com in Realtor.com
• Pokažite pogoje in pogoje konkurenčnih nepremičnin - Realtor.com
• Razviti načrt trženja, ki bi lahko vključeval predloge za popravilo, odprte hiše, oglaševanje itd.
• Zagotovite varnost za svoj dom, ko je prikazan tujcem - to se zgodi le pogosto
• Pogajati se po najboljši ceni za vaš dom - Oglejte si mojo zgodbo zgoraj
• Spremljajte postopek prodaje, pogovorite se po potrebi in odpravite vprašanja pred zaprtjem - koordinator transakcij

Torej, kaj Real Estate Agents resnično delajo?

No, če pogledate na naš seznam, se zdi, da vam zastopniki kupca preprosto pokažejo hiše in vam dajo ustrezne dokumente za nakup. Kot smo razpravljali, vam prav tako pokažejo le hiše, ki jim jih poveste - ni resničnega dela na nepremičninski agenciji, da to stori.

Kar zadeva pridobivanje ustreznih dokumentov - nekateri ljudje še vedno prodajajo svoje domove. Pravzaprav je trend, ki raste v priljubljenosti. Ker je večina dokumentov za prodajo na domu standardizirana, lahko kupite ali prodate hišo brez uporabe nepremičninskega posrednika.

Za prodajo doma, nepremičninski agent običajno je tržni fant. To je to. Ko izberete prodajalca, se prepričajte, da iščete najboljšo tržno osebo, ki jo lahko najdete - koga briga, če vedo, kaj je vaša hiša vredna, boste morali sami narediti ta del.

To je vedno sporno za nepremičninske zastopnike

Nekajkrat letno, ta post pride v krogih nepremičninskih agentov in vedno udari vrv.Nekateri agenti so zadovoljni s to delovno mesto (v manjšini), ker razumejo sodobnega današnjega odjemalca, način napredovanja stvari s tehnologijo in zavedajo se, da morajo pospešiti svojo igro, da bi zagotovili vrednost transakcije.

Na žalost imam več motenj, ki to berijo in mislim, da sem grozna (ali neumna) oseba za pisanje, ali sem se očitno ukvarjala s "slabimi" agentki. Morda sem storil - v veliki shemi Združenih držav sem se ukvarjal z morda ducat različnimi agenti v mojem življenju (kupec, prodajalec, zastopnik druge stranke itd.).

Kar mislim, da se resnično spodobi, je utemeljitev vrednosti. Prodajmo prodajo mojega doma - 1.000.000 $. Ali je agent dejansko zaslužil 50.000 dolarjev za delo, ki so ga opravili (ali res, 25.000 dolarjev zaradi razdelitve s kupcem)? Ali so naredili več dela zame, da ko sem prodal mojo 200.000 $ stanovanje in samo zaslužil 10.000 $?

Ne mislim, da ljudje prodajajo svoje domove sami ALI ne uporabljajo kupca agent. Mislim, da kot nekdo, ki uporablja agent za obe strani transakcije, morate oceniti vrednost, ki jo prejmete, in zagotovite, da odškodnina to odraža. Popolnoma se zavedam, da ima zastopnik vključene provizije, zlasti prodajnega zastopnika. Obstajajo fotografije, dronovi (danes), čas, da ne omenjam stroškov dela z licencami, zavarovanjem, razdelitvijo pristojbin s svojim posrednikom itd. Vse to pomeni, da morajo agenti prinesti vrednost bolj kot kdajkoli prej.

Če želijo zaslužiti svojo provizijo, morajo narediti več kot dodati svoje stranke v MLS, jih poslati samodejnim posodobitvam in se prikazati. Ali če prodajajo nepremičnine, morajo biti trženje in ne samo vnos podatkov v sistem MLS.

Kaj misliš? Ali so nepremičninski agenti vredni 6% provizije? Nikoli nisem prešel 5%, toda to me celo potiska. . . . End rant.