Kako naredim več kot 250.000 dolarjev na leto za naložbe v nepremičnine (in sem samo 29)

Pred nekaj leti, ko sem gledal skoraj vsako posamezno epizodo Obrni to hišo, Sem bil odločen, da bom postal nepremičninski mogul. Spominjam se hvaliti prijatelju, potem ko sem naredil svojo prvo ponudbo na dupleksu, kako sem v naslednjem letu kupil 10 dodatnih najemnih nepremičnin. Glede na nazaj sem bil idiot.

Resno sem preveč plačal za svojo prvo lastnino in imel sem srečo, da sem se odpravil iz pogodbe, ne da bi izgubil denar.

Imel sem srečo. Hitro sem se naučila, da nimam pojma, kako resnično zaslužiti denar z nepremičninami.

Nikoli nisem pozabil, da je moja nepremičninska naložba napačna, sem bil temeljito vtisnjen, ko sem spoznala svojega prijatelja Eric Moormana. Kako lepo, da sem spoznala Eric, ko je prišel do vrat mojega starega doma, ko smo ga poskušali prodati "Za prodajo po lastniku".

Bil je nepremičninski investitor in nam je ponudil dogovor o lizingu v primeru, da naša hiša ni prodala, dokler ni bil dokončan naš dom sanj. Po najemanju nepremičnine je naša hiša prodala precej hitro in mi ni bilo treba vzeti Ericja na svojo ponudbo.

Hitro naprej do danes, Eric me je poklical in hotel me odpeljati na kosilo, da se pozanimam o mojih investicijskih storitvah. Ko sem se naučil, kako uspešen je bil nepremičninski posel, sem hitro prebral scenarij.

Ta moški je star 29 let in njegova nepremičninska dejavnost je lani ustvarila več kot 250.000 dolarjev.

Zapomnite si .... Ne živimo v velikem metropolitanskem območju, kjer preplavlja milijone dolarjev. Naše največje mesto (ki ga večina ZDA imenuje "mesto") ima prebivalstvo nekaj več kot 25 tisoč. To je to.

Kot vidite, je to precej impresivno. In ne ustavi se. Načrtuje več let kot letos. <Pojdi Eric, pojdi!>

Vem, da se veliko ljudi zanima za denar v nepremičninah, še posebej, če to lahko storite brez denarja. Erika sem prosil, naj delijo svojo zgodbo in nekaj strategij, ki jih lahko kdo naredi. To je njegovo prvo mesto in načrtuje, da bo v prihodnje delil več.

Vnesite Eric .......

+++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++

V preteklih treh letih sem bil investitor za nepremičnine s polnim delovnim časom. Razlog, zaradi katerega sem začel, je bila mešanica obupne potrebe (imela sem magistrski študij, nisem mogla najti službe in je bila BROKE) in obljuba velikih dobičkov, zelo hitro z malo, brez znanja o podjetju in brez zagona denarja . Bil sem bolj usposobljen za izpolnjevanje teh zahtev.

Nikoli nisem vzel nobenega razreda na nepremičnini, nisem imel pojma, kako popraviti ŠIŠE (kaj šele voditi zapleten projekt rehab) in kar je najpomembnejše, nisem imel denarja, sploh nisem niti vedel kako vlagati z 1000 dolarjev! Edina prednost, ki sem jo imela v ta posel, je bil oče, ki je bil neverjeten mentor. Odraščal, bil je najpomembnejši podjetnik. Bil je C.P.A. dneva in vodila več uspešnih podjetij na strani. Pogledal sem ga z absolutnim strahopetjem in še vedno delam.

Pri najnižji finančni točki mi je prišel moj oče in rekel:

"Eric, tukaj je ček."

Ker sem bil nedavni magisterij, sem mislil, da je to darilo in je bil zelo navdušen. Besede, ki so mu sledile, so verjetno najbolj grozne, vendar je najpomembnejše, kar mi je kdaj povedal. Rekel je,

"Prekličem vaš račun na mojem načrtu mobilnega telefona. Tukaj je dovolj denarja, da dobiš svoj načrt, in ostalo je odvisno od tebe. "

Oprostite? To ni ček za teden dni na plažo in se sprostite, preden začnem loviti službo? To ni dovolj, da bi prišli do naslednjih nekaj mesecev, dokler ne najdem moje "sanjske pozicije na karieri z začetno plačo najmanj 100 K?"

Ta pregled je v bistvu a, "Dobil sem te dovolj dolgo, zdaj pa na svoj ček?" Prav to je bilo preverjanje, in sem bil prisiljen potopiti ali plavati. To je ključ do moje zgodbe. Nisem imel rezervnega načrta. Moral sem najti nekaj in narediti to delovati, ali pa sem bil točno tisto, kar sem se vedno bala, navadna. Razmišljam o tistih dneh, niso bili nič manj grozljivi, vendar so me naredili, kdo sem danes, in jih ne bi zamenjal za nič.

Nekaj ​​dni po tem, ko mi je oče dal ček, je vedel, da sem prestrašen in delal vse, kar sem lahko, da bi našli službo in hitro. Več let je investiral v nepremičnine na strani, in mi je povedal, da je mislil, da sem lahko dober. Ker sem videl, da nisem imel možnosti za delo, sem se odločil poslušati nekaj njegovih zgoščenk in prebral nekaj njegovih knjig. Eno, kar se spominjam od vsega, kar sem slišal in prebral, je, kako enostavno so inštruktorji naredili, da je Real Estate investiral. Delajte 10 ur na teden in si ustvarite šest številk na leto! To je bila obljuba, ki so jo naredili, in najprej sem skočil v glavo.

Po večkratnem poslušanju CD-jev in branju vsega, kar sem si lahko dobil, sem se odločil, da je čas, da poskusite. Prva ovira, s katero se srečujem, je bila dejstvo, da nisem imel denarja za nakup hiše. Pozabite na del, kjer nisem imel pojma, kako zgraditi dogovor, se pogajati s prodajalcem ali ugotoviti, kaj na svetu ima opraviti s hišo, če jo kupim. To so bila vsa vprašanja, da sem bil preveč naiven, da sem razmišljal v začetku, a dobro razumel, je bilo preprosto dejstvo, nisem imel denarja za nakup ničesar, kaj šele hišo.

Vendar; vsi "Gurusovi" obljubljeni, da nisem potreboval nobenega denarja ali kredita za nakup hiš, sem začel z začetkom v naložbah v nepremičnine z najemnimi možnostmi, možnostmi in trgovino na debelo. Ko slišiš, lahko kupiš hiše brez denarja, res je. To sem naredil večkrat in sem naredil veliko denarja. Oglejmo si nekaj načinov, kako to deluje, z nekaterimi pozitivnimi in negativnimi odgovori. Ali sem omenil, da so "Gurus" pozabili reči, da so dejansko negativne naložbe v nepremičnine?

Preden začnem, naj povem, da bom samo zelo osnovno razlago teh idej. Lahko bi enostavno napisal knjigo o vsakem samem, toda tu so golo kosti za vlaganje brez denarja ali kredita. Prav tako imam še eno veliko branje o najboljše kratkoročne naložbe tam zunaj, zato to preverite tudi!

Najem z možnostjo nakupa

Prvi je pridobitev nepremičnine z uporabo »Najem z možnostjo nakupa«. Tukaj vsak mesec oddajate nepremičnino od prodajalca za določen znesek denarja, z izključno pravico do nakupa premoženja v določenem časovnem okviru. Na začetku te transakcije ni zaprtja, zgolj pogodbe, ki navaja sporazum.

Zdaj, ko imate sklenjeno pogodbo s svojim prodajalcem, poiščete "kupca najemnika", da se premaknete v nepremičnine. Podpisate najem z možnostjo nakupa z njimi in s tem imate možnost najemnine za sendvič. Vaš kupec najemnika vam bo povrnil nepovratni depozit za svojo izključno pravico do opcije nepremičnine po določeni ceni za določeno časovno obdobje in vam plačati mesečni najem, medtem ko živijo v nepremičnini.

Kot opomba, nikoli ne podpisujem ničesar ali ne opravljam nobenih transakcij z nepremičninami, ne da bi moj odvetnik pregledal dokumente. To je vredno dodatnega denarja, verjemite mi. Več o pomembnosti odvetnikov na drugem delovnem mestu bomo govorili.

Kot sem navedel, obstaja veliko več, da gre za prenos transakcij zakupne pogodbe skupaj, a to je v bistvu kako deluje. Za to vrsto transakcij je nekaj pozitivnih in negativnih. Vzemimo si minuto, da pogledamo nekaj. Najprej si oglejmo pozitivne. Pridobili ste nepremičnino brez denarja in denar od kupca najemnika s svojim depozitom, ki ga ni mogoče povrniti, in mesečno plačilo (vedno morate zaslužiti denar na mesečnem razponu med kupcem in prodajalcem.

Imam pravilo najmanj 200 $ pozitivnega denarnega toka na mesec na nepremičnine. Imam nekaj več kot 600 dolarjev, ampak praviloma imam vsaj 200 evrov na hišo vsak mesec). V teoriji bo vaš kupec najemnika na neki točki odšel v banko in vas iztrošil, in ko boste to naredili, boste ustvarili velik del denarja.

Tukaj je resničnost in nekaj, kar ne boste slišali na večini seminarjev za investiranje nepremičnin, kjer posameznik govori poskuša prodati svoj program. Devetdeset odstotkov časa so vaši kupci najemnikov B & C kreditni kupci. Privlačijo jih vaš program "Najem do lastnine", ker jim nobena banka ne bi nikoli posojala denarja. V tem gospodarstvu in na trgu so ti kupci povsod.

Resničnost je, da jih le malo (samo 10% mojih izkušenj) dejansko očistijo svoje kredite in na koncu kupijo hišo. Prav tako boste imeli ogromno števila, da boste prisiljeni izseliti in raztrgati premoženje. To vam pravim, da vas ne prestrašim, ampak vas pripravim, če je to vozilo za nepremičnine, ki ste ga izbrali. Če to storite, poskrbite, da boste dobili ogromno nakazilo za kritje izgubljene najemnine, odvetniške provizije in škode, nastale pri premoženju.

Ali je na voljo z možnostjo najema, da. Če boste našli pravi kupec najemnika, ne glede na to, ali bo kupil hišo, boste na nakazilo nakazali denar in mesečno najemnino. Če niste prisiljeni izsiliti te osebe in ko hišo ne raztrga, se prepričajte, da ste srečni. Ali je naložba v nepremičnine z najemnimi možnostmi enostavna? Ni šans. Imam več glavobolov iz možnosti zakupa kot katera koli druga vrsta transakcije.

Na eni strani imate prodajalca, ki teče na vas, da prodajajo svojo hišo in dobijo posojilo iz svojega imena; ne glede na to, kako dolgo je čas, da ga naredite. Po drugi strani pa imate kreditni kupec B / C, ki je veliko manj kot motiviran za to, kar potrebuje za dejansko financiranje hiše. Če se ukvarjate s tovrstno transakcijo, MORA imeti debelo kožo in biti pripravljen na obravnavo tožb, glavobolov in ne v bližini potenciala, ki ste ga obljubili "Gurus". Imam več kot dvajset možnosti najemov, ta trenutek. Še vedno jih delam, vendar sem zelo previden in sem neroden, da si prizadevam za več. Glavni razlog za to je, da je v Nepremičnini lažje dati denar in vam pokazal ne samo, kaj je, temveč kako narediti to ... na pravi način.

Možnost Property

Drugi način, kako zaslužiti denar v nepremičninskih vlaganjih brez denarja ali kredita je "možnost" lastnine. Ta vrsta transakcij je podobna možnost najema, vendar zelo različna. Razmislite o bratrancu Lease Option, ki je veliko bolj vroče in bolj zabavno.

Tukaj je preprosta razlika med obema. Z možnostjo najema se je prodajalec strinjal z mesečnim plačilom za določeno časovno obdobje, pri čemer je določena nabavna cena prišla v določeni točki v prihodnosti. Za te transakcije ne sprejemam nič manj kot pet let in poskušam dobiti deset let. Z možnostjo nakupa nepremičnine prodajalec ne sprejema mesečnih plačil. Preprosto so vam dali izključno pravico za nakup nepremičnine po določeni ceni za določeno časovno obdobje.

Zakaj prodajalec izbere enega nad drugim?

Poglejmo si nekaj okoliščin in razlogov, ki bi prodajalca lahko prepričali, da se odločijo tako ali drugače.

Z možnostjo lahko prodajalec še naprej živi v hiši. Hkrati bo še naprej mesečno plačevala in poskrbela za vsa vzdrževanja in popravila. Prodajalec morda ne želi sprejemati mesečnih plačil, saj ideja, da nekdo drug živi v svoji hiši. Medtem ko so lahko motivirani za prodajo, je misel, da nekdo drug, ki jedo večerjo in hodi okoli gole, kjer so vzgajali svoje otroke, morda preveč, da bi jih rešili. Prav tako morda nimajo časa, potrebnega za najemno možnost. Če je prodajalec deset mesecev zaostajal za svoja plačila z zaprtjem, ki trka na vrata, in vi (vlagatelj) ne želite, da bi ta plačila, vendar je še vedno TON lastniškega kapitala v hiši, lahko je vaša edina možnost izbira, brez plačila gotovine.

Z napetostjo "Možnost" prodajalec nima ničesar izgubiti. Imate določen čas, da kupite svojo hišo, kar boste storili le, če in ko boste našli kupca po višji ceni, kot imate možnost. Pri tej vrsti transakcije vaše ciljno občinstvo ni kupec kredita B / C, ampak posameznik z gotovino ali možnost, da greste v banko in dobite posojilo.

To je za vas vlagatelj naslednje: ne ukvarjate se s kupci najemnikov, popravki, ki jih kupijo kupci najemnikov, jezni prodajalci, izselitve, tožbe, mesečna plačila brez kupca najemnika ... seznam se nadaljuje in naprej. Negativi sploh ne boste zaslužili, razen če uspešno najdete kvalificiranega kupca v času, določenem v vaši možnosti nakupa. Prodajalec koristi, ker ne plača nobene provizije za nepremičnine, in imajo pravico, da živijo v hiši, medtem ko ga poskušate prodati.

Prodaja na debelo

Tretji način za zaslužek v nepremičninah dejansko lahko zahteva od vlagatelja, da ima denar, čeprav to ni potrebno. Ta tehnika je daleč najboljši in najpreprostejši način za nove, neizkušene vlagatelje, da v nepremičninah ustvarijo "hiter" denar. Dejansko je to daleč najboljši in najpreprostejši način za veterane in začinjene vlagatelje, da v Nepremičnini naredijo "hiter" denar.

Veleprodaja je umetnost in jo namensko uporabljam, da lahko natančno cenim potencialno vrednost nepremičnine in jo kupim tako nizko, lahko jo hitro prodajate za denar drugemu rehabberju ali končnemu uporabniku, ne da bi kdaj določil stvar , ne glede na to, kako dobro ali slabo stanje nepremičnine.

Zdaj lahko rečete, da za to ne potrebujem denarja. Lahko preprosto opcijo nepremičnine za veleprodajno ceno in jo nato prodam rehabberju ali končnemu uporabniku. Popolnoma pravilni ste, vendar je redek sprejem lastnika, da sprejme veleprodajno ceno. Pred lastnikom boste prejeli 100 veleprodajnih ponudb. Kje boste imeli veliko več sreče, boste kupovali zapuščine od bank.

Medtem ko bo večino vaših začetnih ponudb še vedno zavrnila banka, bodo MORE bolj verjetno sprejele veleprodajno ponudbo. Prav tako vam NIKOLI ne bodo dovolili, da opcijo premoženja. Sprejemajo samo denar in bodo celo zahtevali, da imate dokazilo o skladih, preden si bodo ogledali vašo ponudbo. Če lahko želodec slišiš ne večkrat na dan in ohranjate stalno sledilno datoteko z vsemi izvedenimi veleprodajnimi storitvami, boste v Nepremičnini zaslužili več denarja kot večina "hišnih plazilcev", ki jih vidite na televiziji.

Denar je mogoče opraviti v nepremičninah na več različnih načinov. Nikoli ne bom trdil, da posebna tehnika ni vredna svojega časa. Vsi delajo, nekateri so le boljši od drugih. Najpametnejši in najboljši vlagatelji se ne osredotočajo le na najemnine ali rehabilitacijo. Nikoli ne zavihajo kladiva ali pa reagirajo sami. Najboljši in najuspešnejši investitorji v nepremičnine so tisti, ki se osredotočajo na transakcijske inženirje in postanejo mojstri pogajanj, odnosi z drugimi investitorji in sprejemanje dejstva, da je pravi denar izdelan v potiskanju papirja, ne pa kovanju nohtov.

Ko rastejo v svoji karieri za naložbe v nepremičnine, boste vedno želeli stalno ponudbo različnih vrst transakcij, ki potekajo istočasno. Nekateri vlagatelji se osredotočajo na eno posebno strategijo in veliko denarja. Vendar bi raje imela znanje, da bi se ukvarjala s kakšnim dogovorom, ki je prišel na moj način in ga spremenil v denar.

Nenehno imam stalen tok grosistov, možnosti zakupa, rehabilitacije, nove gradnje in vse ostalo, na kar lahko dobim roke. Kot je bilo že navedeno; vse te strategije (in še veliko več, ki jih nisem omenil v tem članku) imajo svoje mesto in lahko zaslužijo. Vendar pa je za novega investitorja, ki je mrtev določil, da bi na milijone dolarjev, ki jih je obljubil "Gurus", osredotočila na možnosti "Možnosti" in "Trgovina na debelo".

Resnica je, Imeti denarja ni potrebno za zaslužek pri naložbah v nepremičnine, vendar olajša proces. Ko napredujete v svoji karieri, boste želeli najti način, kako pridobiti nekaj denarja, bodisi iz zasebnih posojilodajalcev ali bank. Transakcije so čistejše in z izkušnjami vaše zaupanje, da pravilno upravljate posel, tveganje pa se bo povečalo.

Toda za zdaj se zmešajte z čim manjšim tveganjem in obdržite vero, da je na koncu predora check. Za mene je bil prvi pregled, ki sem ga zaslužil, majhen, vendar mi je dalo zaupanje, da nadaljujem. Bilo je lepo videti večja preverjanja, ki bi sledila temu. Obljubim, da jih ni bilo težko priti, toda s pravilnim treniranjem, trdo delo in malo sreče, je lahko preprosto vaše ime na teh pregledih. Naj vam pokažem, kako priti tja.