Zakaj najem nepremičnin so odličen način za diverzifikacijo vaše naložbe

Večina finančnih svetovalcev, televizijskih oddaj o denarju in celo šolah učijo ljudi, da vlagajo denar na borzo. Nepremičnine se redko omenja kot sredstvo za vlaganje vašega denarja, razen pri nakupu osebnega prebivališča in ne najema. Menim, da vlagajo v nepremičnine z najemnimi nepremičninami, je eden od najboljših načinov za vlaganje svojega denarja, pa tudi eden najboljših načinov za upokojitev zgodaj. Pri nepremičnini sem pristran, saj sem v nepremičninski industriji; Vodim nepremičninsko ekipo 10, imam 11 dolgoročnih najemnih nepremičnin in popravim in flip 10-15 domov na leto. Ampak, opravil sem veliko raziskav o najboljših upokojitev in bogastvu vozila; da mi nepremičnine piha druge možnosti iz vode. Zakaj več ljudi ne vlaga v nepremičnine, če je tako super? Za uspešen nepremičninski posrednik potrebuje veliko izobraževanja in poznavanja lokalnega tržišča, ni enostavno vlagati v nepremičnine.

Ko vlagate v najemne nepremičnine, morate investirati v denarni tok in ne na apreciacijo

Ena od največjih napak, ki jih vlagatelji pri nakupu najemnih nepremičnin kupijo hišo in upajo, da jo cenijo. Če kupite hišo za gotovino, verjetno ne boste dobili težav pri nakupu nepremičnin za zadovoljitev, vendar večina nas nima denarja za nakup najema. Če vlagate v denarni tok, ne potrebujete nepremičnine za najem, da bi cenili, da bi dobili odlične donose. Denarni tok je znesek denarja, ki ga opravite na najemnini vsak mesec po plačilu vseh stroškov. Če kupite pravo nepremičnino za pravo ceno in niste na območju z nezaslišanimi cenami doma, bi morali biti sposobni najti najemno premoženje, ki ga denarni tokovi.

Strokovnjak sem v nepremičninski industriji in moji donosi so lahko višji od večine. Imam 11 dolgoročnih najemnin in zagotavljajo več kot 60.000 dolarjev na leto v denarnem toku po vseh stroških. Kupil sem svoj prvi najem nepremičnine v decembru leta 2010 in želim kupiti 100 najemnih nepremičnin do januarja 2023. Velik del o 60.000 $, ki jih vsako leto, je, da bo trajal, dokler bom lastnik mojih najemnih nepremičnin, dejansko bo povečal sčasoma, ko sem plačal hipoteke in inflacija povzroča, da se najemnine povečajo. Z borznim trgom moramo skrbeti, kako dolgo bomo živeli v upokojitvi, tako da naš denar ne bo zmanjkalo. Z najemnimi nepremičninami vam nikoli ni treba skrbeti, da bi vam zmanjkalo denarja, razen če prodajate nepremičnine.

Kako izračunate denarni tok na najemne nepremičnine?

Mnogi vlagatelji pozabijo, da ugotovijo vse stroške, ki so povezani z najemnino. Obstaja veliko več stroškov kot samo hipotekarna plačila. Tukaj je razčlenitev najpogostejših stroškov:

• Hipotekarna plačila: če imate posojilo, boste imeli hipotekarna plačila, to je preprosto!
• Davki in zavarovanje: Davki na nepremičninah se zelo razlikujejo v različnih državah in mestih. Plačam približno .05% vrednosti stanovanjskega doma v Koloradu, vendar lahko druga območja plačajo 10-krat več kot to. Vsak dom mora imeti zavarovanje za to, da ščiti pred požari, poplavami itd. Če imate posojilo na domu, obstaja velika verjetnost, da bodo zavarovanje in davki vključeni v hipotekarno plačilo v obliki depozitnega plačila.
• HOA pristojbine: če kupite stanovanje ali hišo v HOA boste morali plačati takse in račun za te.
• Vzdrževanje: Vzdrževanje je nekaj, kar mnogi investitorji ocenjujejo ali jih sploh ne ocenjujejo. Tudi če kupite hišo, ki je popolnoma prenovljena, bo potrebovala vzdrževanje. Najemniki niso vedno enostavni za dom in stvari se zlomijo. Starejši dom je večje vzdrževanje, ki bo potrebno. Predvidevam, da bo 10 do 25 odstotkov moje najemnine namenjeno vzdrževanju glede na starost in stanje mojega najema.
• Prosta delovna mesta: Mnogi vlagatelji tudi pozabijo, da prijavijo prosta delovna mesta, ki so čas, da vaša najemna nepremičnina ni najeta in ne prinaša nobenega dohodka. Lahko ste srečni in imajo najemniki, ki živijo v nepremičnini za 5 let in vedno plačajo najemnino na čas. Ne računajte na to! 10% mojih najemnin je namenjenih za prosta delovna mesta.
• Upravljanje: če ne želite upravljati svojih najemnih nepremičnin, lahko najamete upravitelja nepremičnine. Tipični stroški za upravitelja premoženja se lahko gibljejo od 8 do 12 odstotkov zbranih najemnin, nekatera podjetja pa zaračunavajo tudi najemnine. Vsakič, ko najamejo nepremičnino, bremenijo lastnika 1/2 do polnega meseca.
• Komunalne storitve: Če mora najemodajalec plačati gospodarske javne službe, jih je treba tudi izračunati. Na mojih enotnih družinskih najemih najemniki plačajo vse storitve.

Ugotavljanje vseh teh stroškov ni enostavno, vendar sem na mojem spletnem dnevniku ustvaril kalkulator denarnega toka, ki olajša njegovo delo. Ta kalkulator vam bo pomagal določiti stroške vzdrževanja glede na starost in stanje doma in brezplačno! Spodaj so stroški, povezani z eno od mojih najemnih nepremičnin in izračunanega denarnega toka.

Najem na mesec: 1.500 $
Plačilo hipoteke, vključno z obrestmi in načelom: - 421 USD
Davki: - 75 dolarjev
Zavarovanje: - 55 dolarjev
Vzdrževanje: - 225 USD
Prosta delovna mesta: - 150 USD
HOA: - 0 evra
Pripomočki: - 0 evrov

Denarni tok: 574 $

Če kupite najemnino, ki ima negativen denarni tok, se običajno ne konča dobro. Vsako mesec postane resnično stara plača denar v hišo, ki naj bi bila naložba. Če boste kdaj morali prodati hišo, bo težko, ker ima negativen denarni tok. Večina vlagateljev ne želi negativnega denarnega toka in če je najemnino v najemu, je težko prodati lastnemu kupcu.

Koliko denarja potrebujete za nakup najemnih nepremičnin

Največja ovira pri vstopu v najem nepremičninski dejavnosti je denar, ki ga zahtevajo najemne nepremičnine in iskanje dobrih najemnih nepremičnin.Če bi bilo enostavno narediti 10, 15 ali celo 20 odstotkov na denarnem toku samo z najemninami, bi to vsakdo storil. Ko kupujete najemnino s posojilom, bo skoraj vsaka banka zahtevala vsaj 20% navzdol. Morda boste morali plačati tudi stroške zaprtja, ki znašajo približno 3% nakupne cene nepremičnine, čeprav prodajalca lahko zaprosite, da jim plača zmanjšanje gotovine v nepremičnine. Če potrebujete popravilo doma, boste morali plačati tudi tiste, ki jih je treba plačati, preden jih lahko najamete. Lastnosti, ki jih kupim, stanejo od 80.000 do 130.000 dolarjev, običajno pa jih vnašam med 25.000 in 30.000 dolarjev.

Če nimate toliko denarja ali živite na območju z višjimi cenami, ki zahtevajo še več denarja, obstajajo načini nakupa z manj denarja. Najlažji način za nakup nepremičnine z najemom z manj denarja je kupiti kot lastnik lastnika. Ko kupite kot lastnik lastnika, morate vsaj eno leto preživeti v domu, nato pa si lahko izposodite nepremičnino. Lastniki stanovanj lahko kupijo hišo brez denarja po posojilu za razvoj podeželja USDA ali posojilo VA. Uporabniki FHA ali konvencionalni lastniki financiranja lahko kupijo dom s samo 3,5% navzdol.

Nakup nepremičnine pod tržno vrednostjo

Ena od velikih prednosti nepremičnin je v večini naložb, lahko kupite nepremičnine pod tržno vrednostjo. Z zalogami lahko kupite podjetja, za katera menite, da jih trg podcenjen, vendar jih ne morete kupiti pod tržno vrednostjo. Nepremičnine lahko kupite pod tržno vrednostjo iz več razlogov.

• Hiša je zaprtje ali prodaja na kratko in banka želi hitro prodati
• Domu potrebuje veliko dela in vsakdo, ki ga kupi, bo zahteval strm popust za delo in tveganje, dom pa morda ne bo upravičen do financiranja
• Prodajalec ni seznanjen s tržnimi cenami in navaja svoj dom pod tržno vrednostjo (domovi so veliko težje oceniti kot zaloge)
• Posestvo prodaja dom in se želijo čim prej izogniti
• Dom se prodaja na dražbi z omejeno izpostavljenostjo in samo gotovinskim kupcem

Kupim vse moje najemne lastnosti in popravim ter spustim pod tržno vrednost. Želim svoje najemne nepremičnine vsaj 20% pod tržno vrednostjo in na določenih območjih, ki imajo visoko razmerje med najemnino in vrednostjo. Moja tipična hiša najema za 1.200 $ do 1.500 $ in kot sem omenila stroške od 80.000 $ do 130.000 $, pri hišah z nižjimi cenami, ki potrebujejo več popravil kot dražje. Ko kupim hišo za 20% pod tržno vrednostjo, takoj vrnem skoraj celotno denarno naložbo, takoj ko bom podpisal zaključne dokumente. Prav tako povečam svoj denarni tok z nakupom pod tržno vrednostjo, vendar pa je potrebno več denarja, ko moram popraviti dom.

Kako težko je najti odlične najemne lastnosti?

Vlaganje v najem nepremičnin zveni super prav? Zdaj ste prišli do trdega dela, iskali lastnosti, ki bodo denarni tok in jih lahko kupite pod tržno vrednostjo. Jaz sem srečen, da sem na območju v Severni Colorado, ki ima velike razmerja najemnine / vrednosti in cenovno ugodnih domov. Nekateri od vas berejo lahko na področjih, kjer so stroški nakupa hiše štirikrat višji in najemnine ne pridejo blizu denarnih tokov. Prvi korak pri vlaganju v najemne nepremičnine je prepoznavanje najboljših lokacij za nakup. V nekaterih primerih boste morda morali raziskovati druge soseske ali mesta, ki imajo smiselno vlagati. Eden od najtežjih delov nakupa najemnih nepremičnin je najti pravo lokacijo. Prvi korak je, da koga vprašate, kdo je v industriji, kjer je lahko dober kraj za nakup najemnin. Potem preverite območje z uporabo kalkulatorja denarnega toka, da ugotovite, ali lahko tam zaslužite. Koga vprašate?

• Nepremičninski posredniki: v določenem trenutku boste potrebovali odličnega zastopnika in nikoli ne boste mogli začeti iskati prezgodaj. Včasih so najboljši agenti mladi in neizkušeni, vendar pripravljeni trdo delati, da bi dobili opravljene posle.
• Podjetja za naslov: vidijo, da so naložbene nepremičnine kupljene in prodane ves čas.
• Posojilodajalci: vedo, kje kupujejo domovi vlagatelji, s katerimi delajo.
• Upravitelji lastnikov: morda boste potrebovali tudi upravitelja premoženja, vendar bodo vedeli, kje so območja razmerja med najemnino in vrednostjo.
• Vlagatelji: če veste, se vlagatelji ne bojijo vprašanj. Če ne poznate nobenega, poiščite lokalne srečke REIA na vašem območju in začnite obiskovati sestanke.

Ko ste določili veliko območje za najemne lastnosti, morate poiskati lastnosti. Najprej bolje se pogovorite s posojilodajalcem, da se boste lahko kvalificirali za posojilo in kupili enega na prvem mestu! Pri iskanju najemnih nepremičnin boste potrebovali nepremičnino, ki je pripravljen trdo delati zate. To pomeni, da vam bodo hitro pokazale hiše in vam ponudile zelo hitro in vam ponudile ponudbe. Večina izkušenih agentov morda ne bo imela časa, da vam opozorijo, kar potrebujete. Zato sem predlagal uporabo mladega agenta, ki je poln ambicij in ima dovolj časa na svojih rokah. Ta agent bi moral imeti tudi možnost, da vam pokaže posojilodajalca, s katerim se kvalificirate. Če iščete nakup nepremičnine pod tržno vrednostjo, iščite dražbene nepremičnine, nepremičnine, REO, kratko prodajo in tradicionalno prodajo. Na današnjem trgu je pomembno hitro ukrepati! Zato potrebujete zastopnika, ki lahko hiše takoj pokaže in kdo lahko takoj piše ponudbe.

Če ste pogledali in niste našli nikjer blizu denarnih tokov, obstaja možnost naložbe na dolge razdalje. Naložbe na dolge razdalje vključujejo odkup nepremičnin zunaj države in se potem zanašajo na upravitelja premoženja, da vzdržujejo in najemajo nepremičnine za vas. Obstajajo tudi ključne družbe, ki kupujejo, popravljajo hiše, jih najemajo, postavijo upravitelja nepremičnin in nato prodajajo najeto hišo.Velik del ključnih lastnosti je, da so najeti na pozitivnem področju denarnega toka, vendar jih ne boste kupovali pod tržno vrednostjo, ker prodajalec želi premijo za te nepremičnine.

Kako lahko študentje na fakulteti začnejo vlagati v najemne nepremičnine?

Večina študentov nima denarja ali dohodka za nakup hiše, vendar obstaja nekaj možnosti, ki jih je treba upoštevati. Ena od teh možnosti je posojilo kiddie condo, ki omogoča študentu ali mladi odrasli, da kupijo hišo s krvnim sorodnikom kot soprogator. Mlajši odrasli in soprogor so na Deedu in eden mora živeti v hiši. Izplačilo je lahko do 3,5%, sobe pa se lahko najamejo drugim, dokler to dovoljujejo lokalni zakonski zakoni. Mladi odrasli ali študentje ne potrebujejo dohodka za upravičenost do posojila, saj lahko sopogovornik uporabi svoj dohodek.

Najboljši del o kreditu kiddie condo je, če so v najemu druge sobe, študent lahko uporabi najemnino za plačilo hipoteke in nekaj preostalih. Ne le, da študent živi na najemnino brezplačno, ampak tudi z denarjem! Če se lahko študent kvalificira za posojilo lastnika stanovanja brez sopogodbenika, lahko s to strategijo kupi tudi lasten dom. Če je dom dober najem nepremičnine najam od drugih študentov plačati za hipoteko plus nekaj. Ko študent izstopi, lahko izposoja celotno zemljišče in naredi še več denarja.

Kako tvegano je nakup nepremičnin?

Lahko si predstavljam, da mnogi od vas verjetno mislijo, da se vse to dobro sliši, dokler trg nepremičnin ne razpade in cene domov znova padajo. To je resnična skrb za vsako naložbo, vendar če kupite dom z velikim denarnim tokom, so lastnine za najem niso tako tvegane, kot si mislite. Med zadnjim nesrečo v stanovanjskih objektih smo na nekaterih območjih videli padec cen na 50% ali več in mnogi ljudje so bili slabo prizadeti zaradi nesreče. Na nekaterih območjih so se znižale najemnine, vendar ne toliko, kot so se cene znižale. Pomembno je, da si najemnine niso neposredno vezane na hišne vrednosti. Vrednosti hiše temeljijo na ponudbi in povpraševanju hiš za prodajo, najemnine pa temeljijo na ponudbi in povpraševanju na najemninah, ki so na voljo. V zadnjem nesreči so naši najemi padli na morda 10% na nekaterih območjih in na nekaterih območjih ni bilo zmanjšanja. Ljudje bodo vedno potrebovali prostor za življenje in če kupite z veliko denarnega toka, potem se majhna najemnina zmanjša, ne bi smela poškodovati. Ogromno zmanjšanje domačih vrednosti ne bo vplivalo na vas, razen če boste morali prodati. Naše vrednote so v preteklosti presegle, kje so bile pred stanovanjsko krizo.

O Marku Fergusonu

Mark je licenčni nepremičninski agent od leta 2001 in je specializiran za REO in HUD liste. Trenutno vodi skupino deset, ki vključuje 6 licenciranih agentov. Označite lastno 11 dolgoročnih najemnih nepremičnin in popravite in preletite 10-15 domov na leto. Mark vodi tudi InvestFourMore.com, blog, namenjen razpravi o njegovih najemnih nepremičninah, popravi in ​​preklopi ter postane nepremičninski agent.