Denar

Tukaj je, kaj najemodajalci počnejo s plačilom najemnine vsak mesec

Tukaj je, kaj najemodajalci počnejo s plačilom najemnine vsak mesec

Veliko slišimo o tem, kako draga je najemnina v mnogih mestih. Toda, kam gre ta denar?

Medtem ko nekateri najemniki domnevajo, da je naravnost v žepe pohlepnih lastnikov, smo želeli raziskati resnico - zato smo se pogovarjali s sedmimi lastniki, da bi dobili svojo stran zgodbe.

"Ljudje iz nekega razloga radijo, da bi razjasnili najemodajalce, ampak najemodajalci imajo veliko več stroškov in glavobolov, kot jih večina ljudi zaveda, " je povedal Brian Davis, nepremičninski investitor s 15 najemnih nepremičnin in soustanovitelj nepremičninskih blogov SparkRental.

Mark Ferguson, nepremičninski investitor, avtor in lastnik 14 najemnih nepremičnin v Koloradu, se je strinjal: "Čeprav je za nekatere ljudi morda absurdno, da plačajo toliko najemnine, ne pozabite, da mora najemodajalec plačati veliko več stroškov kot večina ljudi misli in celo več, kot mnogi najemodajalci mislijo, da bodo plačali. "

Tukaj so zgornji stroški najemodajalcev, ki smo jih navedli, ko smo vprašali, kaj se zgodi s tem velikim plačilom najemnine, ki ste jim ga dali vsak mesec.

Poleg tega imamo dva primera mesečnih proračunov nepremičninskih lastnikov, tako da lahko natančno vidite, kakšne so številke - nekaj, s katerim bi razmislili o tem, ali pišete mesečno preverjanje najemnine ali razmišljate o vlaganju v najemno lastnino.

1. Hipoteka

Če vaš najemodajalec še vedno plačuje hipoteko na svoji nepremičnini - kar je veliko - dostojni del plačila najemnine gre neposredno v banko, da plača glavnico in obresti.

2. Storitve

Nekateri najemodajalci vključujejo komunalne storitve v najem, vendar tudi tisti, ki ne, lahko prenehajo plačevati iz žepa.

"Ko so enote zasedene, sem svoje stanovalce plačal za električno, plinsko, vodo, televizijo, telefon in internet," je povedal Andy Panko, lastnik dveh enoposteljnih apartmov v kompleksu v Woodbridgeu v New Jerseyju.

"Čeprav je enota prazna, pa mora biti še vedno električna, plin in voda. Moram jih postaviti v moje ime, ko ni najemnikov. "

3. Zavarovanje

Najemodajalci morajo nositi zavarovanje najemodajalca, ki varuje njihovo fizično lastnino pred nesrečami in nenadno izgubo zaradi stvari, kot so požar ali hudo vreme.

Prav tako morajo imeti zavarovanje odgovornosti, ki ščiti finančna sredstva v primeru zahtevka za odgovornost, kot je nekdo, ki jih toži po zdrsu in pade na ledeni pločnik.

4. Vzdrževanje in popravila

Ne glede na to, ali gre za denar in čas, ki ga porabijo sami, ali za najem izvajalcev, vzdrževanje in popravila so visoko na seznamu stroškov lastnika.

"Večina najemodajalcev lahko računa na 5 do 20% prejetih najemnin za stroške vzdrževanja," pravi Ferguson.

Kaycee Wegener iz Rentec Direct jih razdeli na dve različni vrsti stroškov:

1. fiksni stroški lahko ocenite pred časom, vključno z rutinskim vzdrževanjem, kot so čiščenje, odstranjevanje smeti in zatiranje škodljivcev ter sezonsko vzdrževanje, kot so kosilnice, odstranjevanje snega in čiščenje žlebov

2. variabilni stroški lahko poskusite porabiti proračun, vendar ga lahko še presenetite, vključno s popravilom in zamenjavo aparata, poškodbo lastnine zaradi neprevidnosti ali običajne obrabe in izrednih dogodkov.

"Veliko najemnikov nima smisla, koliko stane za pravilno vzdrževanje nepremičnine samo zato, ker še niso lastniki nepremičnin," je dejal Deb Tomaro, Broker Associate z RE / MAX Acclaimed Properties.

"To drevo stane 1.200 $ za odstranitev. Ta streha je 8.000 $. Ta hladilnik je $ 800. Dober najemodajalec ima rezerve, tako da se lahko ob izrednih dogodkih hitro odpravijo in zmanjšajo nevšečnosti svojih najemnikov. Najemodajalci, ki jih vsak mesec očistijo, morda nimajo priložnosti za ustvarjanje rezerv. "

In tudi če ima najemodajalec rezerva, se lahko slabo leto še vedno močno zadene.

Nick Bowman, lastnik v Koloradu že 15 let, lahko pove veliko pripovedi o neprijetnih presenečenj, kot so "nenadna zamenjava kanalizacijske linije za $ 6K" in "najemnik, ki teče pred božičem in pušča toploto, da lahko cevi zamrznejo . To so neke vrste nočne more, ki lahko resnično izčrpa rezervni račun. "

5. Obdržati vse do kode

Lastniki so dolžni zagotoviti, da so njihove lastnosti varne za bivanje, to pa ni poceni. Ti "stroški, povezani s predpisi", kot jih je Davis imenoval, vključujejo stvari, kot so dovoljenje za najem, obvezni inšpekcijski pregledi in letne pristojbine za registracijo.

"V Baltimoru, kjer imam večino svojih lastnosti," je dejal Davis, "se moram registrirati in plačati letne takse tako v državi Maryland kot v mestu Baltimore. Med vsakim najemom moram preveriti svinčevo barvo. Želim, da bi lahko prodal nekaj mojih najemnih enot, vendar jih nihče drug ne želi za to, kar imam v njih; Bil sem prisiljen razviti lastnosti v skladu z lokalnimi predpisi. "

James Richards, posrednik podjetja Hot Market Realty v Minneapolisu, Minnesota, meni, da je Davisova bolna:

Grad mi je navedel, da nimam dovolj trezorjev na kvadratni palec. (Da, dejansko imajo inšpektorja, ki išče takšne neumnosti.) Vsaka hiša, ki je bila zgrajena pred letom 1978, mora opraviti preskus preverjanja svinca, ko se novi stanovalec premakne, tudi če je opravil tak pregled pred tem.Stroški testov segajo od 300 do 500 dolarjev, da ne omenjamo stroškov, povezanih s prvim preizkusom, in običajno od 3000 do 5000 dolarjev ali več, če nepremičnina potrebuje vsa nova okna.

Richards prav tako opozarja, da se "globe [] ocenjujejo najemodajalcu, ko najemnik izvrši kaznivo dejanje: izkopava sosesko, uporablja preveč vladnih služb, v smeti zapiše smeti, dovoljuje, da zavihke registrske tablice prenehajo, ne zmanjša trotoarnih ali lopatastih pločnikov itd. Glosarjeva globa je običajno višja od storilca. "

6. Davki in pristojbine

Poleg plačila davkov na nepremičnine morajo najemodajalci plačati tudi davek od dohodka od najemnin, ki ga prejmejo.

Medtem ko prejmejo nekatere davčne olajšave, so ti odbitki pogosto lahko sami stroški (glejte naslednji del).

7. Knjigovodstvo in računovodstvo

"Najem nepremičnin prihajajo z računovodskimi in računovodskimi glavoboli," je dejal Davis, "ki stane tako čas in denar. Knjigarju in računovodju plačam približno 4.000 dolarjev na leto in še vedno porabljam 30 do 40 ur letno, delam na svoji davčni napovedi. "

8. Pristojbine za upravljanje nepremičnin

Čas ima tudi vrednost, tako da veliko najemodajalcev meni, da je najučinkovitejše najeti upravitelja nepremičnin, da se ukvarjajo z vsakodnevnimi dejavnostmi svojih različnih najemnih enot.

Te provizije običajno lahko znašajo od 8 do 12% mesečne najemne vrednosti, glede na All Property Management.

9. Najemnik in prosta delovna mesta

Ko najemniki odidejo, prinaša povsem nov nabor stroškov.

"Prosta delovna mesta so ogromen strošek za najemodajalce," je dejal Davis, "zlasti na ne-tako vročih trgih. Ne samo, da morajo najemodajalci pokrivati ​​hipoteko, medtem ko ne prejemajo prihodkov od najemnin; ponavadi morajo prebarvati celotno enoto in zamenjati vse preproge. Najemniki imajo malo spodbude, da tla ali stene lepo obravnavajo, saj so lastniki zemljišč težko zadržati denar iz varščine, da bi pokrili te stroške. "

"Večina najemodajalcev bo na prosta delovna mesta od 5 do 15% najemnine," je dejal Ferguson.

10. Trženje

In ko gre za iskanje nekoga za izpolnjevanje teh prostih delovnih mest, najemodajalci povzročajo stroške, kot so pristojbine za poročilo o plačilu, profesionalne fotografske storitve za oglase in še več.

"Delam vse moje oglaševanje in zakup stanovanj," pravi Panko. "Celoten postopek oglaševanja in presejanja je mogoče oddati zunanjim izvajalcem nepremičnin; vendar pa zaračunajo pristojbino, enako enomesečnemu najemu, vsakič, ko najdejo, in postavijo najemnika. "

11. Pravne pristojbine

"Upamo, da imajo najemodajalci in najemniki zdrave odnose in se spoštovati drug drugemu," pravi Panko, "[vendar] če ne in težave se pojavijo, boste morda morali zaposliti odvetnike, da se posvetujejo glede vaših pravic in pravnih sredstev v skladu z vašo pogodbo o najemu in državnimi zakoni o najemu. V najslabšem primeru boste morda morali izseliti najemnika. To je dolgotrajen in drag proces "

Richards lahko to potrdi. "Če želite vložiti izselitev stroške 340 $ samo za pristojbino za vložitev, in morate obdržati odvetnika po ceni od $ 400 do 500 $ na izselitev," je dejal.

"Mnoge izselitve so na koncu, ko najemnik pridobi brezplačnega odvetnika iz neke vladne agencije za boj proti izselitvi. Ko se to zgodi, traja dlje (izgubljena najemnina) in stroške plača odvetnik zaradi dejstva, da se običajno zgodi sluh. Preživel sem kar 1.500 evrov najemnika. "

Da bi se še poslabšalo, je dejal: »Ne morem učinkovito preverjati preteklosti, saj zgoraj omenjeni svobodni odvetniki običajno razširijo najemnikove zapise, zato tudi preverjanje preteklosti ne bo razkrilo težav, ki so pred nami.«

Davis je na istem čolnu: "V katerem koli danem mesecu imam več najemnikov, ki zanemarjajo plačilo najemnine. Nato moram iti skozi proces vročanja pravnih obvestil, vložiti pravne predloge na sodišču, plačevati sodne takse in čakati več mesecev za datum sodišča, ki se pojavi - vse, medtem ko plačujete hipoteko na nepremičnini in ne dobivate parče od najemnikov . "

Breaking It vse navzdol

Torej, kaj vse to izgleda vsak mesec?

Ferguson je zagotovil ta primer, kako bi lahko izgledali tipični stroški na enoti v primestnem območju Colorado, ki je najemnino za 1.500 $ na mesec:

  • Plačilo hipoteke: 750 USD na mesec
  • Davki: 100 do 500 dolarjev na mesec
  • Zavarovanje: od 50 do 150 dolarjev na mesec
  • Pristojbine HOA: do 500 USD na mesec (velja samo za njegove stanovanja, ki so del združenja lastnikov stanovanj)
  • Vzdrževanje: 75 do 300 dolarjev na mesec
  • Prosta delovna mesta: 75 do 225 dolarjev na mesec

"Ko dodate vse te stroške v enačbo," pravi Ferguson, "mesečni izdatek znaša 1050 dolarjev - 2.425 dolarjev na mesec za 1.500 $ na mesec v najemu."

Richards je to razčlenitev enega od svojih lastnosti v Minneapolisu:

  • Davki na nepremičnine: 300 dolarjev na mesec
  • Licenca za najem: 100 USD na mesec
  • Potrdilo o peči: 25 evrov na mesec
  • Zavarovanje: 100 USD na mesec
  • Globe / inšpekcijski pregledi skladnosti / stroški gradbenih stroškov: 200 evrov na mesec

"Na tej nepremičnini sem zbral 1,250 $ / mesec," pravi. "Minus zgornje stroške, ki me pušča s 525 $ za plačilo hipoteke, vzdrževanje, promet, itd. Medtem, vlada je 400 $ na mesec in povečuje veliko mojih drugih stroškov."

Medtem ko Richards želi, da bi lahko zaračunal manj za nekatere svoje najemnine, njegove roke so pogosto vezane s stroški, ki so zunaj njegovega nadzora. "Razmišljanje, da je najemodajalec" bogat ", zato bo vse te stroške jedel absurdno," je dejal odkrito.

"On ali ona je v poslu za zaslužek. Vsi nastali stroški se prenesejo na najemnika v obliki višje najemnine. Ker smo vsi na isti čoln, se ne bom ceni s trga. Bolj bi se zaračunal manj za dober najemnik in bi zato rado znižal najemnino, če zgornji stroški niso bili del enačbe. "

Vaš Turn: Renters, ali to naredi, da pogledate vaše najemnine drugače? Najemodajalci, ali obstajajo kakšni drugi stroški, ki bi jih dodali na ta seznam? Če ste razmišljali o tem, kako postati lastnik stanovanja, vas te številke ponovno razmislijo?

Kelly Gurnett je samostojni bloger, pisatelj in urednik, ki vodi blog Cordelia Calls It Quits, kjer dokumentira njene poskuse, da reši svoje življenje stvari, ki niso pomembne, in se bolj osredotočiti na stvari, ki jih počnejo. Sledite ji na Twitterju @CordeliaCallsIt.


Objavi Svoj Komentar