Kako deluje brez refinanciranja

S tako nizko obrestno mero, ki se še naprej zmanjšuje, mnogi razmišljajo o refinanciranju svojih domov. Ena podvig, ki ga hipotekarna podjetja uporabljajo za spodbujanje refinanciranja, je refinanciranje brez stroškov. Večina ljudi ve, da pridobivanje hipoteke vključuje stroške: provizije, deponiranje, ocenjevanje itd. Večina ljudi pri izračunu donosnosti refinanciranja upošteva prihranke, realizirane v primerjavi s temi stroški. Vendar pa zdaj obstajajo podjetja, ki odpovedujejo te pristojbine - za ceno.

Stara šola Refi Math

Ko refinancirate, morate plačati vse vrste pristojbin. Tukaj je razčlenitev nekaterih skupnih pristojbin in njihovih zneskov za posojilo v višini 400.000 USD.

• Pristojbina za originiranje: 1.190 $
• Predplačniški obresti: 384 USD
• Zavarovanje pred poplavami: 19 dolarjev
• Davčna pristojbina: 65 USD
• Escrow: 450 dolarjev
• Snemanje: 25 USD
• Doc Fee: 20 evrov

Skupaj: 2.153 $

To je veliko pristojbin. Torej, če boš dobil to refinancirano posojilo, bi te stalo 2,153 $.

Recimo, da je bila vaša trenutna stopnja 5-odstotna za 30-letno fiksno obdobje in da ste ga znižali na 4% za določen 30-letni tečaj.

Trenutna mesečna plačila bi bila 2.147 $. Če ste refinancirali na 4%, bi vam bilo novo mesečno plačilo 1.910 $ - prihranek 237 $ na mesec. Torej, dobite denar nazaj na stroške refinanciranja v približno 9 mesecih.

Pomembno je, da si zapomnite, da bi lahko podaljšali dobo svojega posojila - če ste bili dve leti, ste zdaj na 30-letno posojilo - zato to igra vlogo pri znižani obrestni meri. Kot taki plačate obresti na daljši rok, a ker je nižja, običajno shranite tukaj.

Brez stroškov Refi Math

Sprejmemo isto strukturo posojil kot zgoraj, z enakimi provizijami. Z brezfinančnim refinanciranjem nikoli ne dobite najboljše stopnje, plačate višjo stopnjo. V bistvu se vaše provizije vključujejo v obrestno mero, podjetje pa se bo vrnilo prek višjih plačil obresti.

Torej, če si želiš refinanciranje brez stroškov, bi najverjetneje lahko dosegel le 4,5-odstotno stopnjo. To bi znižalo vaše mesečno plačilo na 2.027 $, kar je še vedno prihranek v višini 120 evrov na mesec. Vendar pa je tu, kjer je pomembno, da si ogledate skupne obresti, plačane in videli dogovor, ki ga resnično pridobivajo.

Skupna obrestna mera, plačana v višini 4%: 287.478 $

Skupna obrestna mera, plačana po 4,5%: 329,626 $

Pomembno je razumeti, da je to več kot 30 let, in večina podjetij bo prodala vaše posojilo v roku enega leta, zato te razlike ne bodo popolnoma razumele. Kot taki bodo izračunali neto sedanjo vrednost vaših plačil, da bi dobili realnejši trenutni znesek.

NPV pri 4%: 10.811 $

NPV pri 4,5%: 11.869 $

Kaj je Cheaper Up Front?

Zdaj, ko vidite matematiko, ki je cenejša? No, boljša rešitev je dejansko brez stroškov refinanciranja, ker NPV je 11.869 $, vendar pa se ta denar uporablja za vaše pristojbine, tako da banka vidi le 9.716 $ ($ 11.869 - $ 2.153).

Zapomniti si morate, da bo posrednik dobil provizijo, banka pa bo realizirala svoj tekoči dobiček na podlagi te številke. Torej, s tem, ko jih boste plačevali, boste bolje od banke.

Vendar pa v življenju posojila izgubite, ker plačate 42.148 $ več v obresti. In, če izračunate NPV v višini 42.148 $ v 30 letih, s popustom 0,5% (razlika med obema), vrednost, če je negativna, kar pomeni, da ne boste prejeli vračila denarja, da bi ga nadomestili, in da ni optimalna odločitev.

Spodnja črta

Bottom line je, da bi morali navadno plačati svoje stroške, da bi dobili najnižjo stopnjo. Vendar se morate vprašati:

• Če je brezplačno in je nižje od tega, kar zdaj plačujete, zakaj ne?
• Če je brezplačna in stopnje se znižajo še bolj, bi lahko znova brez nadomestila in prihranili še več?
• Če je to naložba in vaši najemniki plačujejo vaše obresti, ali vam to toliko skrbi, še posebej, če je brez stroškov?