Razmišljate o izposojanju vašega doma? 15 Nasveti za povečanje dohodka

Eden od največjih odtokov na najemodajalčev dohodek od najemnin so stroški. Lastništvo najemnih nepremičnin ni nikoli tako enostavno kot nakup nepremičnine, iskanje najemnika in čakanje na velike maščobne kontrole, da se spustijo - in vedro najemodajalci vedo to.

"Ko je nepremičnina kupljena, se njegova donosnost naložbe večinoma zmanjšuje, da bi zmanjšali izgube," pravi Brian Davis, nepremičninski investitor z 15 najemnimi nepremičninami in soustanovitelj nepremičninskih blogov SparkRental. "Rad bi razmišljal o dohodku od najemnine kot cevovodu, ki ga želite ohranjati tekoče in z minimalnim uhajanjem."

Ali nameravate vstopiti v najemodajalce ali ste izkušen lastnik, boste verjetno želeli vedeti, kako povečati več prihodkov. Pogovarjali smo se z nizom strokovnjakov za nepremičnine, da bi zbrali svoje najpomembnejše predloge za povečanje dohodka od najemnin.

1. Temeljito najemniki zaslona

Eden od največjih težav, ki smo jih slišali o najemodajalcih, je bil strošek (v denarju, času in stresu) izselitve motečih najemnikov. Izselitev lahko traja od tri do šest mesecev in lahko stane navzgor za 5000 dolarjev, tako da nekaj preventivnega dela z dajanjem novih najemnikov skozi temeljit presejalni proces.

Izvedite kreditno preverjanje, da boste imeli občutek za svojo finančno odgovornost, skupaj z preiskavo kaznivih dejanj in izselitev. Prav tako malo izviđanja.

"Vožnja po trenutnem prebivališču," pravi Denise Supplee, nepremičninski posrednik, investitor in nekdanji lastnik nepremičnin, kot tudi soustanovitelj podjetja SparkRental. "Je to grdo? Ali so smeti, ki se vržejo v smeti, ali celo še slabše, ali se smeti zgladijo? Ali obstaja stari pokvarjeni avto s preteklimi oznakami, ki samo sedijo? Velika opozorilna zastavica! "

2. Najemnik-dokaz vaše nepremičnine

"Lastniki ne morejo odbiti denarja iz varščine za" normalno obrabo ", zato morajo storiti, kar lahko storijo, preprečijo" pravi Davis.

To vključuje prepovedati vgrajene televizorje v vaš zakup, zavarovanje strojne opreme, kot so brisače palice v čepi, se odločijo za nizko vzdrževanje tla kot trdega lesa nad preprogo in namestitev vrat ustavi. Vse, kar prepreči razumno vsakodnevno uporabo, da zapustite oznako na vaši nepremičnini, je pametna poteza.

Preprostejše urejanje krajine in trajni zunanji materiali, kot so opeka in vinil, lahko zmanjšajo tudi stroške vzdrževanja, svetuje Chad Carson, nepremičninski investitor in bloger na CoachCarson.com.

3. Get pravo zavarovanje

To bi moralo biti brez besed, vendar vedno spomladi za zavarovanje odgovornosti za najemodajalca.

"Samo stroški ene neustrezne tožbe bi lahko izpraznili vaš bančni račun," pravi Carson. "Dobra zavarovalna polica bo najemala odvetnike, da bi se branili v primeru, da se tožba ne bo zgodila."

Urednik Penny Hoarder Justin Cupler je leto dni po izselitvi izposodil svojo staro hišo in dodaja: "Pokličite svojo zavarovalnico in spremenite v politiko samo za strukturo. Večina stanovanjskih politik pokriva celotno hišo in njeno vsebino. Če ga najemite tujcem, ni treba zavarovati svojih predmetov. To vam lahko prihrani približno 25 do 50 dolarjev na mesec. "

4. Kupite domačo garancijo

“Če je vaša hiša starejša, se stvari zlomijo, "Pravi Cupler. "(Domača garancija) običajno stane samo $ 20 do 50 $ na mesec in vas pokriva v primeru nepričakovanega okvare, ki lahko odteče vaše rezerve."

5. DIY Kadarkoli je možno

“Imetje najema je manj o maksimiziranju dohodka in več o zmanjševanju izdatkovses, "Pravi Andy Panko, lastnik dveh enoposteljnih apartmov v kompleksu v Woodbridgeu v New Jerseyju. "Vedno poskušam osebno narediti toliko, kolikor lahko, glede na moje lastnosti. Zelo priročen sem in lahko obdelam najbolj tipična popravila in posodabljanje. Prav tako opravljam vsa svoja oglaševanja (brezplačno preko Craigslist), prikazujem svoje enote in opravljam vsa preverjanja v ozadju in pregledovanje kreditov (prek storitve TransUnion SmartMove, ki jo zaračunavam najemniku). "

6. S službo za izposojo uporabljajte previdno

Nekateri najemodajalci najdejo agencije za najem in upravitelji premoženja so vredni stroške, saj jim dolgoročno prihranijo čas in stres.

"Prebivalci so bili preveč enostavni - ne zaračunavajo zamud pri plačilih ali začeli izselitve, ko so zaostali. To jim je omogočilo, da hodijo po vsej moji strani in stanejo še več denarja, "pravi Mark Ferguson iz Invest Four Four More. "Ko sem imel sedem nepremičnin, sem jih predal družbi za upravljanje in bili so precej strožji. Čeprav sem jim plačal odstotek najemnin, smo zbrali več najemnin in imeli boljše najemnike. To mi je rešilo glavobole, čas in denar. "

Če greste po tej poti, samo poskrbite, da boste dobili največje bang za svoj denar. Cupler predlaga, da najprej primerjate pristojbine tako, da pridobite nekaj agencij, ki se borijo za svoje podjetje, in najti tisto, ki ima najboljše koristi za stroške.

Če se želite odreči plačilu, obstajajo koristna orodja.

"Najem upravljavca premoženja lahko povzroči nekaj glavobolov, ki se ne ukvarjajo z najemniki, vendar lahko njihovi stroški zajemajo do 10% vaših donosov. Na današnjem nepremičninskem trgu bi to lahko zmanjšalo vaš denarni tok do točke, ko se je le zamahal dobiček, "pravi Callie Hamilton, nepremičninski investitor, katerega mož je ustanovil Rentlit, da bi svojim kolegom pomagal pri obdelavi stvari, kot so elektronska avtomatska plačila, storitve vzdrževanja, preverjanje preteklosti in ustvarjanje leasinga sami.

7. Redno preverjajte svoje lastnosti

Tudi če ste nekoga zaposlili za vsakodnevno upravljanje, se prepričajte, da redno pregledujete svoje premoženje, da zagotovite, da so vaši najemniki pravilno vzdrževali svojo naložbo.

"Sprehodite se z lastnostmi čim bolj pogosto, kot lahko", pravi Deb Tomaro, posrednik, ki sodeluje z RE / MAX Acclaimed Properties. "Zamenjava pečnega filtra vsakih 60 dni je odličen izgovor. To vam daje možnost, da poiščete morebitne težave, preden se spremenijo v ogromno in drago popravilo. Na primer, ne morem vam povedati, koliko omaric pod kuhinjskim pomivalnim koritom se izkoplje, ker najemniki polnijo stvari z omarico in nikoli ne vedo, da je majhna uhajanje. Uhajanje se nadaljuje za eno leto, umivalna baza je uničena. Vsakič, ko grem v enoto za najem, vprašam, če lahko preverim pod ponori za kakršno koli puščanje, in vodim roke po vsem vodovodu, da se prepričam, da ne čutim puščanja. "

Tudi preprosta vožnja, da bi zagotovili, da se stvari vzdržujejo zunaj, vam lahko veliko pove, pravi.

8. Naj bodo vaši najemniki veseli

Poleg izselitev, Stroški prometa so zelo visoki na seznamih lastnikov zemljišč, da bi se izognili.

"Največji stroški pri najemu se pojavijo, ko se najemnik izloči," pravi Carson. "Najemnik, ki ostane pet ali šest let, se ne pritožuje glede pigmentov na steni, ampak za novega najemnika, boste morali slikati in narediti druga popravila."

Poskrbite, da bodo vaši najemniki zadovoljni, tako da se hitro in prijazno odzovete na zahteve za vzdrževanje. Če ugotovite, da morate poravnati najemnine za pokritje mesečnih izdatkov, si najemniki spodbudijo, da se držijo s seboj, kot je majhna nadgradnja ob obnovitvi najema, predlaga Carson.

9. Pridobite največ najemnine na kvadratni nogi

"Bigger ni vedno boljši v najem svetu," opozarja Carson. "Poiščite nepremičnine z najvišjim najemom na kvadratni čevelj. Veliko krat bo stanovanje v višini 1.000 kvadratnih metrov najamilo za enako stanovanje s 1.00 kvadratnimi čevlji. Ampak slika in drugo tekoče vzdrževanje bo stalo več za večjo enoto. "

Ali pa sledite primeru Keisha Blair, soustanoviteljici Aspire-Canada, in osredotočiti na najem večstanovanjskih lastnosti, ki "lahko zmanjša tveganje, da bi imela daljša obdobja prostih delovnih mest, kar zmanjša tveganje za izgubo dohodka," pravi. "V večdružinskih domovih, kot so tripleksi, to znatno poveča dohodkovni potencial in zmanjšuje znatne izgube, če se en najemnik odloči, da bo zapustil. Čeprav so te lastnosti ponavadi dražje, na dolgi rok precej precej pomembno vplivajo na naložbe v eni družini. "

10. Ne vključi pripomočkov

V ceno najema nikoli ne vključujte spremenljivih pripomočkov, kot so toplota ali električna energija. Jennifer Stahlman iz PayLeasea pojasnjuje, zakaj:

• "Obloga cene najemnine za vključitev gospodarskih javnih služb pomeni, da morate preveč napolniti najemnino na že konkurenčnem trgu."

• "Ko so vključene gospodarske javne službe, ni nobenega spodbuda za rezidenta, da bi ohranil, kar bi vodilo do višjih računov za uporabnost."

• "Če ne dodate dovolj, da pokrijete vse pripomočke, morate plačati razliko."

• "Ponudniki storitev pogosto povečujejo svoje tarife, kar vodi v neskladne zneske računov."

11. Ustvarite stvari v

Razmislite o vlaganju v vgradno pohištvo kot so police ali zajtrk.

"Na splošno, če je ni mogoče premakniti, je ni mogoče razbiti," pravi najemodajalec in nepremičninski investitor Eugene Gamble. "Čeprav so na začetku dražji, so stroški ublaženi zaradi zmanjšanega števila potrebnih popravil, ker najemniki ne morejo premikati kosov glede na njihove posebne želje. Prihranite tudi pri iskanju nadomestnih delov ali popravilih. "

Carson priporoča tudi vključno z veliko vgrajenimi rešitvami za shranjevanje, za zelo iznajdljiv razlog: "več stvari = težje premakniti!"

12. Polnjenje ekstra za dodatke

Razmislite o najemu garaž (-e), ki se nahaja na vaši lastnini posebej, Svetuje Gamble. "Vsi najemniki nimajo avtomobila, tako da lahko izposodite ta dodatni prostor, če je ustrezno nameščen in položen."

Če najemite najemnike s hišnimi ljubljenčki, jih prosite, naj plačajo enkratno ali mesečno pristojbino za hišne ljubljenčke in ne plačajo depozita za hišne ljubljenčke, pravi Kaycee Wegener Rentec Direct. "Če zaprosite za depozit za hišne živali, se ta denar lahko uporabi samo za čiščenje škode, ki jo povzroči hišni ljubljenček, preostalo stanje pa se mora vrniti najemnika ... Če pa zaračunate enkratno ali mesečno plačilo za hišne ljubljenčke, lahko dohodek uporabljate po lastni presoji. "

13. Oblikujte LLC

"Uspešno poslovanje se začne (in ostaja tako), tako da se pozicionira za zmanjšanje tveganja. Obvestite, ne "odpravi" tveganje, ker to ni mogoče, "pravi odvetnik in investitor za nepremičnine Craig Morgan. Njegova strategija za to:

Imeti eno LLC (najpogostejša izbira za vlagatelje) za nepremičninska podjetja. Naj bo vaš najem v eni LLC; ta LLC ne sodeluje pri drugih projektih ali ne opravlja drugih storitev (na primer pogodbeno delo). Vsa LLC dela je lastnina.

Če imate kratkoročni portfelj (preberite: popravi-in-flips), nato pa jih postavite v drugo LLC. Če ste oseba za popravilo doma ali lastnik, potem se ta storitev izvaja v drugem podjetju. Bistvo je, da omejite izpostavljenost (to je odgovornost) vsakega LLC-ja. V teoriji lahko tožnik šele po tem, kar je v LLC / vrednosti v LLC. Torej, če ste toženi kot izvajalec, tožnik ne more dobiti vašega najema, ker je ločen in ločen posel.

14. Crunch the Numbers

"Ker je najemna lastnina naložba, jo je treba analizirati kot tako," pravi Panko. Kot rezultat, "je bolj pomembno povečati vrnitev kot povečati dohodek. Tudi če imate dovolj denarja za nakup nepremičnine v najemu, običajno lahko zaslužite boljši donos na svoj denar s posojilom, ki ga je treba plačati za večino tega. «Ta primer zagotavlja uporabo svojih lastnih enot:

Skupni mesečni stroški davkov, pristojbine za vzdrževanje in zavarovanje znašajo približno 525 USD, mesečna najemnina pa je 1.250 USD. To je mesečni neto dohodek okoli 725 dolarjev ali 8.700 dolarjev na leto.

Vrednost nepremičnine znaša približno 110.000 USD. Če bi v celoti naložil 110.000 dolarjev za odkup, bi letno investiral samo 8,3% na svojo naložbo, tj. 8.700 $ neto dohodka, deljeno z začetno naložbo v višini 110.000 dolarjev. Namesto tega sem dala samo 27.500 dolarjev svojega lastnega denarja v (25-odstotno plačilo) in si ostale izposodila s 30-letnim posojilom. Posojilo je približno 400 dolarjev na mesec. Torej, dodam, da za davke, vzdrževanje in zavarovanje pomeni, da so moji skupni mesečni stroški 925 $.

Z mesečno najemnino v višini 1250 dolarjev to pomeni, da je moj mesečni neto dohodek le 325 evrov na mesec ali 3,900 dolarjev na leto. Vendar to ustreza 14,2-odstotnemu donosu na leto, kar pomeni $ 3,900 neto dohodka, deljeno z začetno naložbo v višini 27.500 USD. Torej, če vzamete posojilo, namesto da bi ga odkupili dokončno, se moj dohodek zmanjša, vendar se moj investicijski donos povečuje.

Sicer pa morate še vedeti, kaj vnašate: "Opozoriti je treba, da posojilo povečuje tveganje lastnine najemne nepremičnine," dodaja Panko. "Na primer, čeprav je enota več mesecev brez zaposlitve in zato ne proizvaja nobenega dohodka, je posojilo še vedno treba plačati vsak mesec."

Kot pri vsaki zapleteni poslovni odločitvi, če se počutite na začetku, se vedno najbolje posvetujte s strokovnjakom.

15. Uporabite svoje davčne odtoke

Preveč zemljiških posestnikov manjka na prihrankih, ker "ne vedo, kaj je dovoljen strošek", kar zadeva davčne olajšave, pravi Gamble. "Lastniki lahko zahtevajo vse vrste odmorov za vzdrževanje svoje premoženja in vračilo hipotek. Naučite se, kaj lahko storite ali najeti izkušenega računovodja za nepremičnine. "

Vaš Turn: Imate najem nepremičnine? Kateri drugi nasveti bi dodali na ta seznam?

Kelly Gurnett je samostojni bloger, pisatelj in urednik, ki vodi blog Cordelia Calls It Quits, kjer dokumentira njene poskuse, da reši svoje življenje stvari, ki niso pomembne, in se bolj osredotočiti na stvari, ki jih počnejo. Sledite ji na Twitterju @CordeliaCallsIt.