Ali naj kupite hišo ali nadaljujete najem? Tukaj je, kako se odloči

Ko smo živeli v Tucsonu v Arizoni, sva z ženo hodila mimo srčkanega hišo, ki sva jo všeč. To je bilo za prodajo za 150.000 dolarjev, kar je "trg" dejal pošteno ceno (v začetku leta 2006), vendar se mi ni zdelo prav. Izračunala sem ta plačila za posojila, davke, zavarovanje, vodo in vzdrževanje (vse stvari, ki jih nismo plačali kot najemniki), bi znašali 1,125 USD na mesec. Ampak hiše, kot je ta, je najemalo za 700 dolarjev na mesec - prihranek v višini 5.100 $ na leto!

Preostanek zgodbe lahko uganeš. Mehurček se je razbil in v nekaj letih so domovi v tej soseski prodali za manj kot 100.000 dolarjev. Vesel sem, da smo se odločili čakati. Kasneje je bilo smiselno kupiti. Pravzaprav smo v zadnjih desetih letih v lasti šest domov, in mi raje biti lastniki stanovanj, ampak tam so čas, ko je smiselno biti najemnik.

Ali ste pripravljeni kupiti dom?

Z nižjimi cenami in najemninami višje, se morda sprašujete, če zdaj je pravi čas, da nehate najeti in začeti nakupovati za dom. Strokovnjaki rečejo da, vendar temeljijo na svojih argumentih na predpostavkah, ki niso nujno pomembne tvoja situacijo, kot bom pojasnil.

Najprej pa ste pripravljeni kupiti dom? Vprašajte se, ali:

• Imate dovolj denarja za plačilo
• Imate dovolj denarja za zapiranje in gibanje stroškov
• Veš, kaj resnično stane za dom
• Lahko se lotite velikih presenečenj, ki prihajajo z lastnim domom
• Pripravljeni ste za čas in delo skrbi za dom

V redu, tako da imate prihranek za denar, in dovolj dobro porabite za zamenjavo tega grelnika, ko nenadoma umre sredi zime. Všeč vam je tudi, da kosite travo, čistite žlebove in lopate. Hočeš svoj lasten dom, ampak morda tudi vi hočete, da bo finančno smiseln. Beri naprej…

Nakup ali najem: kaj pravijo strokovnjaki

Poročilo Trulia Rent Versus Buy kaže, da je nakup bistveno cenejši od najema. Za območja 100 metrov, ki se uporabljajo pri njihovih izračunih, Nakup je neverjeten 38% cenejši od najema. Pravijo: "Nakupni razpon ni le za 5% cenejši od najema v Honolulu, da je 66% cenejši od najema v Detroitu."

Z drugimi besedami, zdaj je ceneje za nakup v vseh večjih ameriških mestih in verjetno tudi v manjših mestih. Ampak počakaj…

To ni tako preprost izračun

Vsako poročilo te vrste in vsak kalkulator "kupi proti najemu" temelji na predpostavkah o stvareh, na primer, kako dolgo boste ostali v domu (sedem let v tem poročilu), vaše polog (20%) in vašo obrestno mero (3,5%). Ugotovil sem, da je poročilo Trulia dokaj temeljito. Zagotavljali so celo stroške vzdrževanja, nekaj kupcev doma, ki kupujejo doma, pogosto spregledajo pri primerjavi nakupa za najem.

Po drugi strani pa nekatere predpostavke morda nimajo smisla za vaš položaj. Na primer, metodologija Trulia vključuje prilagoditve velikosti. Poročilo pravi:

"NI upravičeno primerjati povprečne najemnine in povprečne cene domov na trgu. To bi bilo zavajajoče, ker so lastnosti najema in prodaje zelo različne: najpomembneje je, da so domovi za prodajo v povprečju za 47% višji od najemnin. "

Torej z nekakšno prilagoditvijo (podrobnosti so skromne) je morda cenejši za kvadratni čevelj kupiti. Ali je to pomembno? Tvoja resnično možnosti so lahko velik apartma v velikosti 800 kvadratnih čevljev blizu centra mesta za skupne mesečne stroške v višini 1.000 USD v primerjavi s hišo s 1.800 kvadratnimi čevlji v predmestju s skupnimi mesečnimi stroški v višini 1.500 $. Stanovanje bi bilo 6.000 dolarjev na leto, četudi je cena kvadratnih stopal višja za 66%. In morda ni veliko hiš 800 kvadratnih metrov, ki bi primerjali vaše stanovanje.

Pomen velikosti je odvisen od postavitve. Mesto, vrsta doma, velikost dvorišča in kakovost gradnje je preveč. Vendar pa je težko vključiti dejavnike, kot je ta, v formulo. Kako primerjate veliko dvorišče z bližino Starbucksa ali delavnico za garažo, da ste blizu avtobusne linije? Kako primerjate odgovornosti lastnika stanovanj z enostavnostjo najema?

To so osebni, situacijski in pogosto intuitivni izračuni. In veliko jih je bilo. Na primer, vam bo morda bolje, če boste najemali, če ...

• Obstaja velika možnost, da se boste premaknili v nekaj letih
• Plačilo bo vzelo vse vaše prihranke
• Nikoli ne prihranite denarja za velike nepričakovane stroške
• Sovražiš dvorišča in skrbi za dom
• Vaša zaposlitvena situacija je nejasna
• Ljubiš živeti v bližini akcije

In morda bi bilo bolje kupiti, če ...

• Pričakujete, da bo vaša družina rasla
• Želite igrati na rastočih cenah in nameravate prodati za dobiček
• Denarja ne boste plačali, tudi če vam prihranite z najemom
• Hočete hišne ljubljenčke, kar otežuje iskanje najemnin
• Želite poslovanje na domu, ki ga ni mogoče zagnati iz stanovanja

Če ste pripravljeni kupiti, in tudi če je finančni vidik zelo pomemben, morate izračune opraviti za vsak primer posebej. Torej, poglejte v domove, ki ustrezajo vašim najmanjšim osebnim merilom, nato pa naredite naslednje ocene (z uporabo najboljših ugibanj):

1. Dolžina časa boste ostali na območju, kjer trenutno živite: _____.
2. Stroški nastanitve za najem (najem, komunalne storitve itd.) Za ta časovni okvir glede na trenutno veljavno najemnino in ugibanje o prihodnjih povečanjih, za vaše skupne stroške za najem: ______.
3. Skupni odhodki v domu, ki ga razmišljate (zapiranje stroškov, plačil, davkov, zavarovanja, gospodarskih javnih služb, vzdrževanja itd.), V istem časovnem okviru: ______.
4. Vaše predvideno odplačilo: ______.
5. Cena, ki jo boste dobili pri prodaji vašega doma na podlagi razumne stopnje cen za vaše območje (v preteklosti je bilo v ZDA 3 do 5% letno): ______.
6. Zaključni stroški; lahko uporabite Trulino 8% prodajne cene: ______.
7. Preostali saldo, ki ga boste dolgovali, ko boste prodali svoj dom; lahko uporabite preostali kalkulator: ______.
8. Odštej zneske v vrsticah 6 in 7 iz vrstice 5, da bi se čisti iztržek od zaprtja odštel: ______.
9. Odštejte vrstico 4 (vaše plačilo) iz 8. vrstice, da boste dosegli, koliko kapitala boste pridobili: ______.
10. Odštejmo vrstico 9 iz črte 3, da pridemo do vaše skupne stroške za lastne: ______.
11. Primerjaj vrstico 10 (stroški lastnega) v 2. vrstico (stroški za najemnino), da ugotovite, kateri je nižji.

Če želite biti natančni, jih morate izvesti za vsak dom, ki ga gledate. In da, lahko pride do stanovanjske nesreče leto po nakupu. Potem pa se cene lahko dvignejo tako hitro, medtem ko ste najem, ne boste mogli kupiti še enkrat desetletja.

Prevzemate tveganja ali najem in izračuni zgoraj, vključujejo veliko ugibanja. Ampak ti dajejo prostor za začetek. Oglejmo si en primer, samo da bi videli, kako zagnati številke ...

Pričakujete, da boste ostali v mestu šest let, in plačate najemnino v višini 800 USD na mesec. Vi ugotovite, utility bo v prihodnosti povprečno 100 $ na mesec, in najem bo povečal na 850 $ in $ 900 dve in štiri leta ven. Za zavarovanje najemnika plačate 200 dolarjev na leto. Vaši stroški za najem:

• Najem: 61.200 $ (800 USD za 24 mesecev, 850 $ za 24 mesecev, 900 $ za 24 mesecev)
• Komunalne storitve: 7.200 $ (100 $ krat 72 mesecev)
• Zavarovanje: 1.200 dolarjev (200 dolarjev šest let)

Skupni stroški za najem: 69.600 $

Lahko kupite hišo, ki jo želite kupiti, za 180.000 dolarjev, s 36.000 dolarjev, kar zadeva posojilo v višini 144.000 dolarjev v višini 4,5% na 30-letnem hipotekarnem posojilu. Plačilo bi bilo 730 dolarjev na mesec in pričakujete 3-odstotno apreciacijo, za prodajno ceno pa okoli 215.000 dolarjev v šestih letih.

To je večje od vašega stanovanja in plačate svoj račun za vodo, zato bodo službe porabile 260 dolarjev na mesec, zavarovanje 950 dolarjev letno in davke okoli 2.500 dolarjev. Vi ugotovite, popravila in vzdrževanje na približno 200 $ na mesec. Tukaj so številke:

• Zaključni stroški: 3.600 USD (vključno s stroški posojila)
• Plačila: 52.560 $ (730 USD na mesec, 72-krat)
• Davki na nepremičnine: 15.000 $ (2.500 $ letno, šest let)
• Zavarovanje: 5.700 dolarjev (950 dolarjev na leto, šestkrat)
• Utilities: 18.720 $ (240 $ na mesec 72 mesecev)
• Vzdrževanje: 14.400 $ (200 USD na mesec, 72-krat)
• Skupni odhodki pred pridobitvijo lastniškega kapitala: 109.980 $ (vsega zgoraj navedenega)
• Prodajna cena: 215 000 $ (180 000 $ krat 3-odstotna letna apreciacija se je povečala za šest let)
• Zaključni stroški: 17.200 $ (8% od prodajne cene 215.000 USD)
• Preostanek dolgovanega zneska: 128.360 $ (po 72 plačilih)
• Neto ob zaključku: 69.440 $ (215.000 USD minus posojilo in zapiranje stroškov)
• Čisti dobiček iz kapitala: 33.440 $ (čisti poslovni izid minus začetno plačilo)

Skupni stroški lastnega doma: 76.540 $ (skupni odhodki, zmanjšani za dobiček iz kapitala)

Da bi bilo to preprosto, ti izračuni ne vključujejo "priložnosti" za vašo plačilo (lahko bi ga naložili drugam, če ste še naprej najemali), zato so stroški za lastno celo nekoliko višji, kot kaže ta primer.

Tudi majhne spremembe v vaših predpostavkah lahko veliko spremenijo. Na primer, če dom ceni 4% letno, namesto 3%, bi bili stroški lastnika le 65.500 $ - nižji od stroškov najema.

Eden zadnji predlog: če res niste pri varčevanju z denarjem in če kupite namesto najemnine, kupite nekaj več, pojdite in dobite hišo. Pravičnost, ki jo gradite, bo nekakšen načrt prisilnega varčevanja, tako da boste imeli vsaj nekaj v prihodnosti.

Vaš Turn: Kaj menite o nakupu in najemu, in na kakšen način boste verjetno šli?

Steve Gillman je avtor "101 Weird Ways to Make Money" in ustvarjalec EveryWayToMakeMoney.com. Bil je repo-človek, rezkar za hojo, ocenjevalec iskalnikov, hišni flipper, tramvajski gonilnik, procesni strežnik, mock porotnik in rulet croupier, vendar je z več kot 100 načini zaslužil denar, pisanje je njegov najljubši (doslej) .