Verjetno ste seznanjeni z zamislijo o prebojevanju hiše: nakup, popravljanje in prodaja domov za dobiček v razmeroma kratkem času. Toda ali ste vedeli, da lahko naredite nekaj podobnega z praznimi loti in površino? Pravzaprav, v nekaterih delih državelahko začnete pretvarjati zemljišča z najmanj 1000 dolarjev.
Strategija, ki jo bom pojasnil, je tisti, ki sem ga večkrat uporabljal v preteklih letih. Evo, kako sem denar prenašal na zemljo, in zakaj strategija deluje - in kako najti priložnosti blizu vas.
Moj prvi dobiček iz nepremičnin
Sem bil star 20 let in živim v Michiganu, ko sem videl parcelo 2,5 hektara zemljišča za prodajo za 4,500 $. Bilo je na tihem umazanem cestišču, ki je oddaljeno od avtoceste. Ponudil sem 3,500 dolarjev - večino prihrankov iz mojega minimalnega plačnega dela - in se dogovoril nepremičninski agent, ki je imel v lasti. (Lekcija: ne more škoditi, da bi ponudili nizko ponudbo). Zaključni stroški so znašali približno 100 dolarjev (nižji so bili takrat), zato sem vložil skupno 3.600 ameriških dolarjev.
Očistil sem zemljišče in opisal možen dovoz, tako da sem postavil nekaj mrtvih dreves. Iz raziskovalnega markerja v kotu sem dal palice vzdolž meja in pobarvali vrhove bele barve, ki so ostali nekaj čevljev znotraj lastnine, da so varni, ker nisem geodetarja.
Zemljo se lažje prodaja, ko ljudje vidijo, kaj dobivajo, in predvidevajo, kaj je mogoče storiti z njo. Grobo označevanje lastninskih linij (povejte kupcem, to je ugibati, ne raziskava), čiščenje lastnine in namigovanje, kamor lahko pride do dovoza. Približno štiri ure sem pripravil nepremičnino za prodajo.
Ročno napisani znak, ki sem ga pritrdil na drevo, je dejal: "Za prodajo: 2,5 hektarov za 4.750 dolarjev: 250 dolarjev in 100 dolarjev na mesec." Dva tedna kasneje sem prodal premoženje in zaključil posel v restavraciji. Kupec je plačal polno ceno.
Kupec je vplačal tudi 11% obresti na mesečna plačila. Do trenutka, ko je bilo nekaj let kasneje izplačano v celoti, je moja naložba v vrednosti 3.600 dolarjev ustvarila več kot 2.100 ameriških dolarjev za kapitalske dobičke in obresti, tudi po manjših transakcijskih stroških. Nisem bil zadnji posel, ki sem ga naredil.
Zakaj ta strategija nepremičnin deluje
Pomaga pri čiščenju vašega premoženja, ki ga večina prodajalcev ne počne. Prav tako pomaga pojasniti, kje so premoženjske vrstice, kar je večina prodajalcev ne storijo. Ampak najpomembnejši korak, če želite prodati za več kot ste plačali, je ponuja enostavno financiranje.
V mojem prvem poslu so kupci rekli, da je premoženje previsoko ocenjeno, obrestna mera pa je previsoka. Nato so sklenili pogodbo po polni ceni. Zakaj? Všeč jim je bila parcela in si lahko privoščila plačilo v višini 250 dolarjev in mesečna plačila v višini 100 evrov. Z drugimi besedami, verjetno niso imeli veliko drugih možnosti. Zdaj bi lahko zemljišče vredno 20.000 dolarjev, zato si predstavljam, da so zadovoljni z naložbami.
Ali gre za avtomobile, pohištvo ali nepremičnine, bo večina kupcev plačevala višjo ceno, če bi bila enostavna za nakup. Torej, tukaj je celoten načrt v eni vrstici:
Nakup poceni za denar in prodajo nad tržno vrednostjo za nizko plačilo in majhna plačila z velikim deležem.
Iskanje poceni nepremičnin na Flip
Penny Hoarder je predhodno poročal o tem, kako kupiti zemljišče za 100 $ ali manj, tako da ponujate ponudbe na eBay dražbah. Obstaja tudi veliko krajev, ki jih lahko iščete na spletu za poceni zemljišča in stavbe. Tu je treba upoštevati tri:
Realtor.com
Ta stran je usmerjena k homebuyers, in lahko iščete samo eno mesto naenkrat. Toda če nastavite kriterije iskanja za spalnice in kopalnice »0« in v polju »Razvrsti« kliknite »Cena: nižja na visoko«, bodo loti in zemljišča ponavadi na vrhu seznama rezultatov.
Tukaj v North Portu, Florida, Realtor.com kaže, da se začnejo z $ 2,200, in obstaja več kot 130 oglasi za manj kot 5000 $.
Land Watch
Če si želite ogledati poceni nepremičnine po vsej državi, vnesite največ 5000 USD, nato kliknite »Združene države« pod »Označi po državah« (večina vnosov je v ZDA v vsakem primeru). Razvrstite rezultate, da najprej navedete najcenejše.
Filtri ne delujejo popolnoma, zato boste videli nekaj lastnosti za najem ali se bo prikazala lastnost dražbe v rezultatih »fiksne cene«, vendar lahko še vedno najdete oglase, ki se začnejo z manj kot 1.000 evrov.
Zemljišče in kmetija
Morate izbrati državo za iskanje, tako da preizkusite spletno mesto, ki sem ga izbral Colorado z najvišjo ceno 5000 dolarjev. Eden od rezultatov na prvi strani je bil 5 hektarjev za 1.800 $.
Seveda je najlažje vlagati v bližini doma, zato začnite iskati po mestu. Ker mnogi prodajalci ne bodo imeli svojih lastnosti na seznamu zastopnika ali na spletu, se vozite in pazite na znake. In preverite brezplačno oglaševalsko spletno stran, kot je Craigslist.
Ko najdete nepremičnino, ki jo želite, poiščite prodajne cene za podobne nepremičnine tako, da iščete »nedavno prodane nepremičnine« in ime svojega mesta. Ponudite manj, kot mislite, da je zemljišče vredno, prodajalcu razjasnite, da plačate gotovino in se lahko kadar koli zaprete.
Prodaja s financiranjem
Še več, kot če hočete hiše, morate biti pripravljeni držati zemljišče za nekaj časa, ker nikoli ne veste, kako dolgo bo trajalo, da bi našli pravega kupca. Na srečo so davki na premoženje (vaši edini stroški) minimalni na surovem zemljišču.
Če želite prodati hitreje, začnite s pripravami, preden zaključite nakup. Naredite znak za prodajo, pripravite oglase za Craigslist in poiščite potrebne obrazce za prodajo.
Prodate lahko z "zemljiško pogodbo" (kot sem storila), ki se na nekaterih področjih imenuje tudi "pogodba za dejanje". Poiščite brezplačne obrazce o zemljiščih na spletu. Obdržite lastninsko pravico do premoženja do končnega plačila, na katero točko podpišete dejanje za kupca.
Lahko bi tudi prodali s prenosom naslova in položili hipoteko na nepremičnine. Če niste prepričani, kaj je bolje, kjer živite, se pogovorite z odvetnikom (v nekaterih primerih je postopek zaprtja hitrejši za eno ali drugo vrsto pogodbe).
Od vas in kupca se pogaja o plačilu, mesečnem znesku plačila in obrestni meri. Zapomnite si, da je za najboljšo ceno potrebno kupca olajšati.
Možno je, da bo kupec prenehal opravljati plačila, v tem primeru pa boste morali zapreti pogodbo, da boste vrnili svojo lastnino. Toda za razliko od hiše, ki bi jo lahko odklopili, ko jo dobite nazaj, je manj narobe z zemljo, zato ni tvegano prodati z majhnim plačilom.
Naredite matematiko pred nakupom
Preden boste celo ponudili, izračunajte, koliko vam bo stalo, da kupite nepremičnino z končne stroške in imeti v mislih prodajo številka. Upoštevajte tudi prodajne stroške. Prizadevati si je treba za dostojno skupno povratek po vse stroške.
Recimo, da je na primer veliko oglaševano za 5000 $. Mislite, da bodo nakupni in prodajni stroški znašali okoli 500 USD (brez provizije agentov, če prodajate sami). Vaša ocenjena prodajna cena znaša 6.700 $ in želite po stroških plačati najmanj 1.500 $ plus obresti, zato vam ponujamo 4.500 $ gotovine in se prodajalec strinja.
Predvidevaj, da ga prodajate za 6.700 dolarjev z dolarjem 300 dolarjev in plačili v višini 282 dolarjev na mesec s 7-odstotnim letnim obrestim. Kupec izplača saldo v višini 6.400 $ v treh letih. Po izdatkih boste ustvarili 1700 ameriških dokapitalskih dobičkov plus 740 dolarjev za obresti, za celoten donos v višini 2.440 dolarjev. Če investirate le nekaj deset ur, bi bilo to lahko smiselno.
Pri zelo poceni zemlji morate pri prodaji vsaj poskusiti dvakrat kupiti. Tudi če kupite zemljišče za 1.000 ali manj, boste še vedno imeli vsaj te stroške:
- Zapiranje nakupa
- Snemanje listine
- Davki na nepremičnine, dokler ne prodate
- Zapiranje prodaje
- Snemanje pogodbe
- Pripravite dejanje, ko kupec plača v celoti
Lahko bi zlahka dodali do $ 400 (ali več), tako da tudi če prodate za 2.000 evrov - dvojno, kar ste plačali, in vam zaračunajo 200 evrov, boste še vedno dosegli skupno povračilo samo 800 evrov. Verjetno se ne želite truditi za veliko manj od tega.
Preberite, kako sestaviti kupno pogodbo in zapreti zemljiško pogodbo na spletu. Običajno sem vzel obrazce iz prejšnjih poslov in spremenil vse podrobnosti, da bi prihranil denar in imeli še vedno ustrezne dokumente. Če pripravljate papirje in potem da odvetnik pregleda vse in zaključi dogovor za vas, tako vi kot kupec so zaščiteni, vendar brez dodatnega stroška priprave strokovnih dokumentov. Vprašajte odvetnika, ali je zavarovanje z naslovom potrebno in običajno, ali če je preprosto iskanje naslovov dovolj, kjer ste.
Vaš Turn: Ali menite, da želite preusmeriti zemljo za dobiček, če lahko začnete z nekaj tisoč dolarjev ali manj?
Objavi Svoj Komentar